Egy nagy lakóingatlan-fejlesztés nemcsak az újonnan elkészülő lakásokat érinti. Átalakíthatja a környezetet, új szolgáltatásokat hozhat, és a szomszédos területek megítélésére is hatással lehet. Az Ingatlan Update 2024. áprilisi adásában Török Dávid több jelentős budapesti beruházást vett sorra, majd a használt és az új építésű lakások közötti árkülönbségről beszélt. A téma mögött egy gyakorlati kérdés állt: amikor a vásárló hasonló összeget fizet két eltérő termékért, valóban felismeri-e, melyik milyen műszaki tartalmat és jövőbeli lehetőséget kínál?

A városfejlesztés hosszabb történet egy lakásvásárlásnál

Az adásban a Marina City példája egy nagy léptékű, Duna menti fejlesztést jelenített meg. A bejelentett beruházás értékét Dávid négyszázmilliárd forintos nagyságrendben említette, és a tervezett parti sétányt is kiemelte. A hangsúly azon volt, hogy az ilyen projekt a lakóépületeken túl a környék használatát is megváltoztathatja. Egy korábban más funkciójú terület új városrészként válhat elérhetővé, ami a lakók mindennapi életében is érezhető különbség lehet.

Ezeknél a beruházásoknál azonban a teljes megvalósulás hosszú időt vehet igénybe. A városrész végleges állapota és az elsőként átadott lakások környezete nem feltétlenül ugyanaz. Vásárláskor ezért a távlati látvány mellett az adott ütem konkrét környezetét is meg kell érteni. Mikor készül el a választott épület, mi lesz addig a szomszédos telkeken, és mely szolgáltatások használhatók már a költözéskor? A fejlesztés ígérete és a beköltözéskori valóság eltérő időhorizontot jelenthet.

Egy magas induló ár a jövőből is előre kérhet

Zugló és más fejlesztési helyszínek kapcsán az adás a magasabb új lakásárak fogadtatására is kitért. Dávid nem minden bejelentett árszinttel kapcsolatban volt egyformán meggyőződve arról, hogy a piac könnyen elfogadja. Ez fontos ellenpontot adott a nagyberuházásokról szóló lelkesedésnek. Attól, hogy egy környék hosszabb távon vonzóbbá válhat, még nem biztos, hogy bármelyik induló ár kedvező beszállási lehetőség.

A befektetési gondolkodásnak így két külön kérdésre kellett választ adnia. Az egyik az volt, hogy a terület fejlődésében van-e lehetőség. A másik pedig az, hogy az adott lakás vételára mennyit tartalmaz már ebből a feltételezett fejlődésből. Az előbbi igenlő válasza önmagában nem oldotta meg az utóbbit. A megfontolt összehasonlításban a lakás adottságai, a környék jelenlegi versenytársai és az elérhető alternatívák egyaránt helyet kaptak.

Miért érdemes a használt és az új lakást egymás mellé tenni?

Az adás egyik érdekes megfigyelése az volt, hogy egyes helyeken a használt és az új lakások ára közelebb került egymáshoz, mint amit a műszaki különbség indokolhatna. Dávid olyan példákat említett, ahol régebbi épületben lévő, felújítandó lakást is magas négyzetméteráron kerestek, miközben nem sokkal drágábban új építésű termék állt rendelkezésre. A pontos arány helyszínenként változott, ezért ebből nem következett általános szabály minden budapesti ingatlanra.

A kérdés mégis hasznos volt: mit kell még rákölteni az olcsóbbnak tűnő lakásra, és milyen szintű épületet kap a vevő? Az új lakás energetikai megoldásai és gépészete eltérhetnek egy évtizedekkel korábban épült házétól. Egy belső felújítás az épület egészét nem alakítja át. Ha a két vételár közel van egymáshoz, a vásárlónak különösen gondosan kellett megvizsgálnia, hogy az elhelyezkedés vagy más előny valóban ellensúlyozza-e a műszaki eltérést.

A fejlesztők döntése sem puszta hangulatjelzés

A nagy szereplők új projektjei azt mutatták, hogy hosszabb távon számolnak a kereslettel. Dávid ugyanakkor visszafogottabb projektindítási ütem lehetőségéről is beszélt a korábbi kiemelkedő időszakokhoz képest. A fejlesztő előre tervez, miközben a magánvásárló gyakran a következő néhány hónapban szeretne költözni. A két szereplő döntését ezért nem célszerű azonos szemszögből értelmezni: más időtávon, más méretű kockázattal és eltérő finanszírozási helyzetben működnek.

A kész vagy hamarosan elkészülő új lakások iránti kereslet sem bizonyult mindenütt olyan erősnek, mint amit egy általános élénkülésből várni lehetett volna. A jó terméknek is meg kellett találnia a célcsoportját. A piac fejlődése tehát nem jelentette azt, hogy az új építés önmagában elég az értékesítéshez. Az ár, az elhelyezkedés és a termék valós előnyeinek bemutatása ebben a szegmensben is meghatározó maradt.

Finanszírozás, kínálat és az eladás időzítése

Az adás a hitelek mellett a kereslet és a kínálat várható találkozását is vizsgálta. A kedvezőbb finanszírozás segíthette a vásárlást, de a korábban kiváró tulajdonosok visszatérése új eladó lakásokat is hozhatott. Ha mindkét oldal egyszerre erősödik, a forgalom nőhet anélkül, hogy mindenütt meredek áremelkedés indulna. Ezért az adott környék tényleges kínálatát külön is érdemes volt figyelni, nem csak a vásárlói érdeklődésről szóló híreket.

Dávid saját tapasztalatában továbbra is megjelentek ajánlati versenyek. Ez azt mutatta, hogy jó pozicionálással kedvező eredmény születhetett, de nem minden ingatlan körül alakult ki versengés. Eladóként a feladat az volt, hogy felismerhető legyen a lakás helye a piacon. Vevőként pedig a fejlesztési ígéretet, a jelenlegi használhatóságot és a teljes bekerülést kellett együtt mérlegelni. Az áprilisi adás így a városról szóló nagy történeteket következetesen visszavezette a konkrét lakás értékére.

A vásárlási szempontok sorrendjét a saját cél határozta meg. Másképp értékel egy hosszú távú környékfejlődést az, aki azonnal otthont keres, és másképp az, aki több évre tervez befektetést. A jó összehasonlítás ezért nem csupán két négyzetméterár egymás mellé írása. Azt is megmutatja, milyen élethelyzetet old meg az ingatlan, mikor használható, és mely előnyei állnak már most rendelkezésre a távlati tervek közül.

Az eredeti adás: Ingatlan Update I 2024 Április. A videó közzététele: 2024-05-19. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.