Az ingatlanpiaci hírek ugyanarról az időszakról is ellentétes képet adhatnak: az egyik gyors drágulást, a másik túlkínálatot és áresést hangsúlyoz. Az Ingatlan Update 2026. július–augusztusi adásában Török Dávid azt vizsgálta, mi látszik mindebből a tényleges vevői érdeklődésben és az egyes lakáskategóriákban. A nyári aktivitás javulása mellett nagy különbségek maradtak a termékek között. Az adás egyik központi gondolata az volt, hogy egy magasról csökkentett hirdetési ár nem feltétlenül jelenti a piaci érték esését: sok esetben egyszerűen a korábbi túlzás korrigálódik.

A nyári forgalom és a bejövő érdeklődés más ritmusban mozoghat

Dávid az elmúlt két hónapot összességében viszonylag stabil nyári piacként írta le, miközben a bejövő érdeklődésekben időszakos felfutást tapasztalt. Az augusztus huszadikát megelőző, majd követő hetek között is eltérő aktivitást érzékelt. Ezek saját működési megfigyelések voltak, amelyek megmutatják a piac rövid távú hullámzását. Nem azonosak egy teljes város összes tranzakciójáról készített, végleges statisztikával, ezért a kétféle információt külön kell értelmezni.

Az érdeklődés javulása jó jelzés lehet, de az eladónak azt is figyelnie kell, mennyi döntésképes ajánlat követi. Egy többhetes élénkülés nem minden lakásnál jelenik meg egyszerre, és az összérték továbbra is szűri a keresletet. A videó éppen ezért nem egyetlen általános minősítést adott a piacra. Inkább azt mutatta meg, melyik termékkörnél látszott erősödés, és hol maradtak fenn a korábbi nehézségek.

A nagyobb lakások kínálata és a prémium ársáv eltérően alakulhat

A beszélgetés a hetven-száz négyzetméter közötti lakásoknál erősebb kínálatot és visszafogottabb keresletet is említett. A méretkategória önmagában nem dönt el mindent: az állapot, az összérték és a lokáció együtt alakítja, kik számára lesz értelmezhető a lakás. A tulajdonosnak ezért nem csupán az alapterület alapján kell versenytársat keresnie. A vevő a teljes ajánlatot hasonlítja össze a saját lehetőségeivel és élethelyzetével.

A legmagasabb, milliárdos kategóriában Dávid továbbra is nagyon kevés mozgást érzékelt. Ez fontos korlátja volt az általános javulásról szóló mondatoknak. Ha a középső ársávban több az érdeklődő, attól még a különleges, nagy összértékű házak kereslete nem feltétlenül éled fel. Az ilyen ingatlanoknál a tulajdonosi elvárás és az aktuálisan fizetőképes célcsoport között továbbra is jelentős távolság maradhatott.

Az árcsökkentés nem mindig azonos a piaci érték csökkenésével

Az adás azokat a lakásokat külön kezelte, amelyek már induláskor jelentősen a reális értékük fölött szerepeltek. Ha a tulajdonos idővel belátja, hogy a korábbi ár nem működik, a csökkentés csak közelebb viheti a tényleges piachoz. A hirdetési történetben nagy esés látszik, de ebből önmagában nem következik, hogy a hasonló lakások elfogadott ára ugyanennyivel lett alacsonyabb. A viszonyítási pontot ezért mindig tisztázni kell.

Dávid a használt piacon hat-hét százalék körüli alkuval is számolt a beszélgetésben. Ezt nem minden ügyletre érvényes engedményszabályként, hanem a korabeli helyzet egyik mutatójaként érdemes olvasni. A reálisan árazott ingatlan és a tartósan túlárazott termék eltérő alkupályát járhat. A tulajdonos korábbi engedménye helyett a vevő azt nézi, hogy az aktuális összeg mellett milyen más lakásokat kaphat meg.

A bérleti piacon is javulást tapasztaltak

A videó a korábbi visszafogottabb időszakhoz képest élénkebb bérleti aktivitásról számolt be. Dávid alacsonyabb és magasabb havi díjú ingatlanoknál is sikeres kiadásokat említett. Ez saját portfóliójának története, amely nem jelenti minden lakás azonosan gyors kiadását. Arra viszont rámutatott, hogy a korábbi nehezebb tapasztalatokat is érdemes újraértékelni, ha a tényleges érdeklődés megváltozik. A bérleti piacot ugyanúgy az aktuális visszajelzések alapján kell figyelni.

A tulajdonos számára itt is az elérhető alternatívák és a célcsoport ismerete fontos. A magasabb díjú termék sem szükségszerűen nehezebb, ha jól illeszkedik a keresőkhöz, és az alacsonyabb összeg sem biztosít önmagában megfelelő jelentkezőt. Az adás az ár mellett az ingatlan minőségét és a folyamat kezelését is hangsúlyozta. A használható következtetés ezért a megváltozott kereslet felismerése volt, nem egy általános bérletidíj-emelési javaslat.

A kedvezőbb finanszírozás a vásárlói döntést is mozdíthatja

A kamatkörnyezet alakulása a beszélgetésben az őszi kilátások egyik lehetséges támogató tényezőjeként jelent meg. Dávid korábbi tapasztalatok alapján az alacsonyabb finanszírozási költség és az élénkülő kereslet kapcsolatáról beszélt. Ez nem automatikus törvényszerűség, és nem biztos előrejelzés. A vásárló számára az a fontos, hogy a konkrét ajánlat milyen feltételek mellett érhető el, és az mennyire illeszkedik a saját ingatlanügyletéhez.

A videó azt is érzékeltette, hogy a hitel kiválasztásánál nem kizárólag a kamat számít. A megvalósíthatóság, az ügyintézés és az ingatlan saját helyzete együtt alakíthatja a finanszírozást. A korabeli kamatszámokat ezért nem mai ajánlatként közli ez a cikk. A tanulság az összehasonlítás és az előkészítés jelentősége marad: a kedvezőbbnek látszó piaci környezetet csak az adott vevő számára ténylegesen működő konstrukcióval lehet kihasználni.

Az új lakások nyomást gyakorolhatnak a használt kínálatra

Az új építésű projektek bővülése különösen ott lehet érdekes, ahol a használt lakások ára közel került az újéhoz. Az adás olyan példát említett, amelyben a vevők néhány millió forint különbségért korszerűbb gépészetű, új lakást is választhattak. Ilyenkor a régebbi ingatlannak világosan megmutatható előnyre vagy megfelelő árazásra van szüksége. A belső állapot mellett az épület műszaki szintje is része az összehasonlításnak.

Dávid egyes beruházóknál akciókat és kisebb ártárgyalási lehetőséget is tapasztalt. Ez projektenkénti megfigyelés, nem minden új lakásra elérhető kedvezmény. Az építkezések és az adózási környezet kapcsán megfogalmazott várakozásait szintén korabeli véleményként kell kezelni. A július–augusztusi adás a részletek megértését helyezte előtérbe: a konkrét termék, a reális ár és a tulajdonos célja együtt határozza meg, hogy az élénkülő érdeklődésből valódi megállapodás születhet-e.

Az eredeti adás: MI TÖRTÉNIK MOST A BUDAPESTI INGATLANPIACON? – Árrobbanás, árcsökkenés vagy fordulat?. A videó közzététele: 2026-09-12. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.