A csökkenő tranzakciószám könnyen erős címeket szül, de önmagában nem mutatja meg, mi történik az egyes ingatlanok árával. Az Ingatlan Update 2026. márciusi adásában Török Dávid a gyenge évkezdés mellett a tavaszi élénkülés lehetőségét és a részpiacok különbségeit vizsgálta. A kisebb lakások, a nagyobb alapterületű termékek és a prémium ingatlanok eltérő kereslettel találkoztak. Az új építésű kínálat és a használt lakások közötti árkülönbség szintén központi téma lett. A beszélgetés az általános összeomlás helyett lassabb alkalmazkodással és egyedi eladói döntésekkel számolt.

Gyenge forgalmi adatokkal indult az év

Az adás januárra 17,3 százalékos, februárra 22,7 százalékos éves tranzakciószám-visszaesést ismertetett. Ezek már a korábbi előzetes várakozásokhoz képest pontosabb, a felvételen idézett korabeli számok voltak. A csökkenés jelentős aktivitásvesztést jelzett, különösen az előző év erősebb kezdetéhez viszonyítva. A forgalom alakulása azonban nem ugyanazt jelenti, mint az összes lakás azonos mértékű leértékelődése: a két folyamat eltérő ritmusban és eltérő részpiacokon jelentkezhet.

Dávid külön hangsúlyozta, hogy az ingatlanpiac nem napi árfolyamokkal működő tőzsde. Sok tulajdonos képes várni, a szerződések előkészítése pedig időigényes. Emiatt a kereslet változása előbb jelentkezhet a megtekintésekben, az ajánlatokban és az eladási időben, mint az összesített árszintekben. Aki csak a havi forgalmi visszaesésből következtetett a saját lakása értékére, fontos köztes lépéseket hagyhatott figyelmen kívül.

A tavaszi érdeklődés élénkülése még nem kész fordulat

A beszélgetés idején Dávid saját portfóliójában néhány hete erősödő aktivitást tapasztalt. Ezt lehetséges felpattanásként értelmezte, ugyanakkor jelezte, hogy főként nagyobb értékű ingatlanokkal foglalkozik. A saját portfólió különleges összetétele miatt a tapasztalatot nem lehetett változtatás nélkül az egész országra kiterjeszteni. Az élénkülő megtekintés inkább megfigyelendő jelzés volt, amelynek később ajánlatokban és lezárt ügyletekben is meg kellett jelennie.

Az árak további alakulásánál az adás mérsékelt változás lehetőségét vetette fel, és nem számolt automatikusan az érdeklődésből következő jelentős drágulással. Ez az akkor megfogalmazott előrejelzés volt. A több megtekintés javíthatja az eladói helyzetet, de ha a vevők ugyanazokat az árazási kifogásokat jelzik, az ajánlati rés megmaradhat. A piaci fordulatot ezért nem célszerű egyetlen erősebb hétből véglegesnek tekinteni.

A lakás összértéke és mérete is szűri a keresletet

Az adás a száz-százharmincmilliós sávban már lassulást érzékelt, magasabb összegeknél pedig még nehezebb megállapodásokról beszélt. A nagyobb alapterületű lakásokat különösen érintette a visszafogottabb kereslet. Ezek a megfigyelések a vizsgált működési körre vonatkoztak. A megfizethetőbb összegű termék több vevő számára lehet elérhető akkor is, ha fajlagosan nem olcsóbb, ezért a négyzetméterár önmagában nem írja le az eladhatóságot.

Dávid olyan ingatlant is említett, amelynél a hirdetés sok megtekintése ellenére kevés tényleges bemutatás vagy előrelépés történt. Az érdeklődés szintjeit ezért külön kellett vizsgálni. A kép és a cím felkeltheti a figyelmet, de a részletek megismerése után a vevő más alternatívát választhat. A megfelelő következtetéshez az eladónak azt is látnia kell, hol akad meg a folyamat, és mely visszajelzések ismétlődnek az érdeklődőknél.

A finanszírozási és költségkörnyezet két irányból hat

A kamatváltozások az adásban a vásárlói lehetőségek egyik meghatározó tényezőjeként jelentek meg. Kedvezőbb finanszírozás több háztartást tehet döntésképessé, a dráguló forrás pedig szűkítheti a lehetőségeket. Dávid ugyanakkor a nemzetközi bizonytalanság és a költségek emelkedésének kockázatát is felvetette. Ezek lehetséges hatásokat jelöltek, nem biztos forgatókönyveket. A lakáspiac pályáját több, egymást részben ellensúlyozó tényező alakíthatja egyszerre.

A fejlesztői költségek növekedése sem ugyanaz, mint a vevők korlátlan fizetőképessége. A beruházó magasabb bekerüléssel számolhat, miközben a vásárlók finanszírozási lehetőségei végesek. A végső ajánlatoknak ebben a keretben kell találkozniuk. Az adás ezért a költségoldali nyomást a lehetséges áralakító tényezők közé helyezte, de a konkrét lakás értékét továbbra is a termék, a kereslet és az alternatívák együttese határozta meg.

Új vagy használt: a kis árkülönbség új összehasonlítást indít

Dávid ismét felhívta a figyelmet arra, hogy egyes területeken a használt és az új lakások ára közel került egymáshoz. Ilyenkor különösen fontos a műszaki tartalom vizsgálata. Egy újabb épület gépészete, energetikája és kialakítása eltérhet egy régebbi társasházétól. A magasabb vételár mögött lehet olyan használati előny, amelyet a puszta négyzetméterár nem mutat meg. Ugyanakkor a régi lakás elhelyezkedése vagy azonnali használhatósága más jellegű értéket képviselhet.

Az adás a projekt korai szakaszában történő választás lehetőségeit is érintette. A kedvezőbb induló ajánlat mellé hosszabb várakozás és megvalósítási feltétel társulhat. A korábbi áremelkedésekből nem következik garantált jövőbeli nyereség, ezért a történeti példákat nem célszerű ilyen ígéretként olvasni. A választásnál a konkrét fejlesztő, a lakás adottságai és a saját időtáv ugyanolyan fontos, mint az induló ár.

Nem minden tulajdonosnak ugyanaz a helyes következő lépés

A prémiumárhoz ragaszkodó eladóknál Dávid a kivárást vagy az átmeneti más hasznosítás megvizsgálását is felvetette. Ha a tulajdonosnak nincs sürgős költözési kényszere, más mozgástere lehet, mint egy határidős ügyletben. Ez nem általános javaslat minden ingatlanra. A kérdés az volt, hogy a jelenlegi piac és az eladó célja összeegyeztethető-e. Ha nem, az eladási terv módosítása is értelmes döntés lehet.

A márciusi epizód így a szélsőséges címek helyett több külön kérdésre bontotta a piacot. Mekkora a tényleges kereslet, milyen áron érkezik ajánlat, és milyen időtávon szeretne a tulajdonos továbblépni? Ezek megválaszolása többet segített egy konkrét ügyben, mint az összeomlás vagy az azonnali fellendülés általános jóslata. A reális döntéshez az adott ingatlan és az adott élethelyzet kapcsolatát kellett megérteni.

Az eredeti adás: Összeomlik az ingatlanpiac? | '26 Ingatlan Update Március. A videó közzététele: 2026-04-11. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.