A 2026. május–júniusi időszakot feldolgozó Ingatlan Update-adásban Török Dávid nem egy látványos új piaci hullámról, hanem a bizonytalanság és a részpiaci különbségek fennmaradásáról beszélt. A legmagasabb értékű ingatlanoknál gyenge mozgást érzékelt, miközben a hitelezésben és egyes új építésű lehetőségeknél továbbra is aktivitást látott. A bérleti piac és a saját eladási példák szintén árnyalták a képet. Az epizód azt mutatta meg, hogy visszafogottabb kereslet mellett az őszinte helyzetértékelés, a felkészítés és a több csatornán történő vevőelérés még nagyobb jelentőséget kap.

Egy lehetséges adó híre is okozhat kivárást

Az adás elején a vagyonadó körüli ügyfélkérdések kerültek elő. Dávid kifejezetten jelezte, hogy a felvétel idején nem ismertek konkrét részleteket, mégis érzékelhető volt a téma hatása a nagy értékű ingatlanokkal kapcsolatos gondolkodásra. Ezért a videó nem egy kihirdetett adó bemutatása, hanem a bizonytalanság piaci következményeiről szóló beszélgetés. A cikk sem állítja, hogy az említett intézkedés megvalósult vagy a ma érvényes szabályokat mutatja.

Egy lehetséges változás az eladót és a vevőt különböző irányba mozdíthatja. Egy tulajdonos megfontolhatja a kevéssé használt nagy ingatlan eladását, miközben a vevő inkább vár a feltételek tisztázódására. Ha egyszerre több termék jelenik meg és kevesebb az aktív vásárló, az értékesítés nehezebbé válhat. Az adás ezt lehetséges forgatókönyvként vázolta fel, nem már bizonyított, minden prémium ingatlanra azonosan érvényes következményként.

A nagy összérték szűk célcsoportot jelenthet

Dávid a legmagasabb, ötszáz-hatszázmillió forint fölötti kategóriában különösen visszafogott keresletről beszélt. Az V. kerületben már alacsonyabb, kétszáz-kétszázötvenmilliós szint fölött is kevés tranzakciót érzékelt a saját vizsgált piacán. A két megfigyelés eltérő termékkörhöz kapcsolódott, ezért nem egyetlen általános árhatárt jelölt ki. A közös tanulság az volt, hogy a magas összegű lakás vagy ház valódi vevőköre jóval szűkebb lehet, mint amit a tulajdonos feltételez.

Egy nagy alapterületű, személyes igényekre kialakított háznál az egyediség egyszerre előny és korlát. A jelenlegi tulajdonos számára értékes terek nem feltétlenül illeszkednek a következő vásárló életéhez. Ha az ingatlan fenntartása vagy használata már nem észszerű a tulajdonosnak, attól még nem lesz automatikusan könnyen eladható. Az eladási tervet ezért a célcsoport tényleges igényeihez és a rendelkezésre álló időhöz kell igazítani.

A kamatok az alternatív befektetésekhez való viszonyt is alakítják

A finanszírozási környezetnél az adás az alacsonyabb kamatok lehetséges élénkítő hatását vizsgálta. Dávid a bérbeadási hozamot és a más eszközökben elérhető eredményt is összekapcsolta a befektetői döntéssel. A beszélgetésben szereplő hozamszintek korabeli nagyságrendek, nem minden ingatlanra alkalmazható bevételi ígéretek. A gondolat az volt, hogy az alternatívák vonzerejének változása a lakásvásárlási kedvet is befolyásolhatja.

Az új építésű piacon bizonyos kerületek nagyobb választéka szintén megjelent. A kínálat bővülése önmagában nem jelent egyformán jó befektetést minden projektben, de új összehasonlításokat tehet lehetővé. A vásárlónak azt kellett megvizsgálnia, melyik termék milyen időtávval, műszaki tartalommal és finanszírozási ütemmel érhető el. Az általános kamatkörnyezet csak az egyik tényező maradt a konkrét lakás kiválasztásában.

Erős hitelezés mellett is számít az egyedi ajánlat

A videó a hitelezési volumen jelentős növekedéséről beszélt, és a bankok közötti versenyt is kiemelte. A hitelkihelyezés összege azonban nem azonos a tranzakciók számával: a magasabb ingatlanár vagy a nagyobb egyedi hitel is növelheti a volument. A vásárló számára ebből nem következett, hogy a finanszírozás minden részlete automatikusan kedvezővé vált. A saját helyzethez illő ajánlat összehasonlítása továbbra is önálló feladat maradt.

Dávid hangsúlyozta, hogy nem kizárólag a kamat fontos, hanem az ügylethez illő teljes feltételrendszer is. A korabeli kedvezményes program közvetlen hatását főként a feltételei közé illő termékeknél érzékelte, nem saját prémium portfóliójának egészében. Ez ismét megmutatta, miért fontos a részpiacok elválasztása. A finanszírozási aktivitás növekedése mellett is maradhat olyan lakáskategória, amelynek eladói a vevőhiánnyal találkoznak.

A bérleti piacon a korábbi díj nem mindig ismételhető meg

A bérbeadásról az adás a kereslet átrendeződését és egyes lakások alacsonyabb új díját is említette. A kedvezményes vásárlási lehetőség egyes korábbi bérlőket tulajdonszerzésre ösztönözhetett, ami módosíthatta a bérlői kört. Ez nem minden ársávra egyformán hatott. Dávid magas értékű sikeres kiadásra és kisebb díjú, nehezebben lezáruló folyamatra is hozott példát, így az általános bérleti címek itt is kevésnek bizonyultak.

A jelentkezők száma és a megfelelő bérlő megtalálása ugyancsak külön kérdés. Sok érdeklődő mellett is elhúzódhat a megállapodás, ha a felek feltételei vagy a lakás adottságai nem találkoznak. A tulajdonos számára ezért nem a korábbi kiadás összege az egyetlen viszonyítási pont. A jelenlegi alternatívákat és a tényleges célcsoportot kell megérteni, különösen akkor, ha a lakás rövid időn belül újra piacra kerül.

A határidő és a felkészítés a stratégia része

Az eladási példák között megjelent a határidő miatt szűkülő mozgástér. Aki nem tud hosszabb finanszírozási vagy költözési folyamatot kivárni, kevesebb ajánlatot tekinthet megvalósíthatónak. Dávid ezért a szakember feladatának tartotta az elvárások őszinte tisztázását már a kezdetekkor. A kedvezőtlenebb információ elhallgatása nem oldja meg a problémát, csak későbbre tolja a szükséges alkalmazkodást és nehezítheti a tulajdonos tervezését.

Egy másik ingatlannál a lakás otthonosabb bemutatására külön keretet jelöltek ki. A tervezett változtatások és az új anyagok eredményéről az adás még nem számolt be, ezért ebből nem állítható biztos megtérülés. A példa azt mutatta, hogy a minőségi berendezés és a megfelelő piaci megjelenés nem mindig ugyanaz. A május–júniusi helyzetképben a részletekre figyelő munka, a többféle vevőelérés és a reális pozicionálás együtt jelentette a cselekvési lehetőséget.

Az eredeti adás: Ingatlanpiaci fordulat: csökkennek az árak vagy most kell vásárolni?. A videó közzététele: 2026-07-12. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.