Egy nagyobb közéleti vagy gazdasági változás után sokan az ingatlanpiacon is azonnali fordulatot várnak. Az Ingatlan Update 2026. áprilisi adásában Török Dávid ezzel szemben a bizalom lassabb visszaépüléséről és a konkrét piaci feltételek jelentőségéről beszélt. A várakozás önmagában nem hoz több döntésképes vevőt: a finanszírozásnak, a kínálatnak és az eladói árazásnak is össze kell állnia. Az epizód különösen sok példát hozott arra, hogyan változtatja meg a határidő és a célcsoport az értékesítési stratégiát. A részletes helyzetkép az azonnali csodavárás helyett felkészült döntést javasolt.

A befektetői bizalom nem kapcsolható vissza egyetlen napon

Dávid az adás elején olyan ügyfélvárakozást idézett fel, amely szerint a közelmúlt eseményei után rögtön meg kellett volna ugrania az érdeklődésnek. Ő ehelyett azt tartotta fontosnak, hogy a későbbi döntések és intézkedések milyen környezetet teremtenek. A külföldi és befektetői vásárlók visszatérése nem pusztán hangulatkérdés. A bizalomhoz kiszámítható működés és a várakozásokkal összeegyeztethető tapasztalat szükséges, amelynek kialakulása időt vehet igénybe.

Ez a gondolat a tulajdonos számára is hasznos keretet adott. Egy kedvezőnek érzett külső változás nem feltétlenül módosítja másnap a saját lakására érkező ajánlatokat. A reális értékesítési tervnek ezért az aktuális keresletre és a valóban elérhető vevőkre kell épülnie. A jövőbeli élénkülés lehetőségét figyelembe lehet venni, de nem célszerű kész tényként kezelni, különösen akkor, ha az eladásnak közeli határideje van.

Több hónapos értékesítésre is fel kell készülni

Az adás téglalakásoknál nagyjából száznapos, családi házaknál 194 napos átlagos értékesítési időt említett. Ezek a beszélgetésben idézett korabeli átlagok, amelyek nem írják le minden egyedi ügylet sorsát. Arra viszont felhívták a figyelmet, hogy a magasabb ársávokban különösen fontos a tervezés. Egy három hónap alatt szükséges megállapodás bizonyos ingatlannál már gyors eredménynek számíthat, nem kényelmesen rendelkezésre álló időnek.

Ha a tulajdonosnak másik ingatlan vásárlása miatt kell határidőre eladnia, az induló stratégia is más lesz. Dávid ilyen esetben kevésbé tartotta működőképesnek a magasabb árról történő próbálkozást és a későbbi csökkentés beépítését. A friss kínálat első időszakát már olyan ajánlattal érdemes kihasználni, amely valóban kapcsolatot teremthet a megfelelő vevőkkel. A határidő így nem a folyamat végén megjelenő részlet, hanem az egész értékesítést alakító feltétel.

A vevő nem mindig a szakmai kategóriák szerint választ

A beszélgetés egy körülbelül százötvenmilliós keretből kereső vásárlón keresztül azt is megmutatta, hogy az ügyfél egymástól látszólag eltérő ingatlanokat hasonlíthat össze. A közvetítő más célcsoportot feltételezhet egy panorámás és egy városias környezetű lakásnál, a vevő mégis ugyanabban a döntési sorban mérlegelheti őket. Az ő szempontjából a teljes élethelyzet és a kompromisszumok együttese fontosabb lehet, mint az előre kijelölt szakmai kategória.

Az eladónak ezért azt kell megértenie, milyen alternatívát választana a vevő az ő ingatlana helyett. Nem feltétlenül a közvetlen szomszéd ház az egyetlen versenytárs. Az összérték, a költözési idő és a használhatóság más lokációjú termékeket is egymás mellé helyezhet. A jó értékmeghatározás így nem csupán hasonló négyzetméterek összevetése, hanem a valódi vásárlói választási helyzet feltérképezése is.

A jó elhelyezkedés mellett is kell megfelelő ár

Dávid hasonló ársávban szereplő budai ingatlanok eltérő fogadtatásáról számolt be. Egyiknél erős érdeklődés alakult ki, másoknál az árcsökkentés után is nehezen érkezett ajánlat. Az esetekből nem lehetett egyetlen mindenütt alkalmazható árszabályt levezetni. Inkább azt mutatták meg, hogy a mikrokörnyezet, a termék és az induló várakozás együtt alakítja a fogadtatást. A Buda megjelölés önmagában nem teszi egyformává a versenytársakat.

Az adás a nagyobb, több tízmilliós árcsökkentésekre is hozott példát. A csökkentés nagysága azonban itt sem garantálta a gyors eredményt. Ha az ingatlan előzőleg jelentősen túl volt árazva, a változás csak közelebb vihette a reális tartományhoz. A tulajdonosnak ezért a jelenlegi ajánlatot kellett megvizsgálnia, nem kizárólag azt, mennyit engedett már korábban. A vevő is az aktuális választékból indul ki, nem az eladó múltbeli elvárásából.

A bemutatás és a célzott elérés összetartozik

A videó a partneri hálózat, a közvetlen vevőelérés és a közösségi média növekvő szerepéről is beszélt. Dávid saját működésében a nyilvános portálok mellett ezek egyre fontosabbak lettek. A megfigyelés nem jelenti, hogy minden ingatlannál elhagyható a hirdetés. Arra mutatott rá, hogy többféle keresési szokás létezik, és a megfelelő vevő nem feltétlenül a megszokott portálon találkozik először a lakással.

A bemutatás célja az, hogy az érdeklődő megértse, mit lehet kezdeni az ingatlannal. A túlzsúfolt, nehezen átlátható lakásban ez nehezebb lehet, még akkor is, ha az alapadottságok jók. Az adás ehhez kapcsolódóan a felkészítés fontosságát emelte ki. A megfelelő anyag nem teremthet nem létező előnyt, de segíthet láthatóvá tenni a valós használati értéket. A bemutatás így a pontos tájékoztatás és az értékesítés része egyszerre.

Az új építésű piac más lehetőségeket kínálhat

A TDG saját tapasztalatában az új lakások értékesítése erős szerepet kapott. Dávid az előző két hónapban több mint húsz ilyen eladásról számolt be. Ez saját céges eredmény, nem az egész piac teljesítménye. Az új projektek iránti keresletet a műszaki különbség és az egyes finanszírozási lehetőségek is támogathatták. A konkrét választásnál azonban a projekt, az átadás és a teljes fizetési terv továbbra is külön vizsgálatot igényelt.

Az adás a támogatások jövőjéről és a kínálat ösztönzésének lehetséges irányáról is megfogalmazott várakozásokat. Ezek nem kihirdetett, biztosan bekövetkező szabályok. A cikk ezért nem alakítja őket sürgető mai vásárlási tanáccsá. Az áprilisi helyzetkép használható üzenete az volt, hogy a vevőnek és az eladónak egyaránt a tényleges feltételekből kell kiindulnia. A bizalom visszatérése segíthet, de a reális árazás és a gondosan előkészített folyamat addig sem helyettesíthető.

Az eredeti adás: Ingatlan Update – '26 Április | Mi várható a magyar ingatlanpiacon?. A videó közzététele: 2026-05-24. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.