2025 elején sok várakozás kapcsolódott az ingatlanpiac további erősödéséhez. Az új támogatási lehetőségek, a befektetési pénzek lehetséges átrendeződése és a kereslet javulása egyaránt a beszélgetések részévé váltak. Az Ingatlan Update december–januári adásában Török Dávid ezek mellett arra is figyelmeztetett, hogy a magasabb jövőbeli árak reménye már a jelenlegi kínálatban is túlzó elvárásokat teremthet. Az epizód második felében a TDG saját 2024-es eredményeit és a belső folyamatok fejlesztését mutatta be. A két nézőpont együtt érzékeltette a piaci lehetőség és a felkészült munka kapcsolatát.

Az elektronikus ügyintézés a háttérfolyamatokat alakítja

Az adás elején az ingatlan-nyilvántartási ügyintézés digitalizációja került elő. Dávid az átállást elsősorban az ügyvédek és a szakmai szereplők munkáját érintő változásként írta le, miközben az átmeneti működésről is beszélt. Ez korabeli helyzetismertetés volt, nem a jelenlegi eljárás részletes útmutatója. Az eladó és a vevő számára a lényegi kérdés az maradt, hogy a szükséges dokumentumok és a szerződéses lépések megfelelően elő legyenek készítve.

A technikai rendszer változása nem helyettesíti az ügylet tartalmának tisztázását. A feleknek ugyanúgy meg kell állapodniuk a fizetésről, a birtokbaadásról és a vállalásokról. A digitalizáció híre ezért más típusú információ, mint egy új keresleti vagy árazási adat. A háttérben folyó szervezeti változást fontos követni, de a lakás értékét és az ügylet feltételeit továbbra is külön kell értelmezni.

Sok támogatási elem, bizonytalan összhatás

A beszélgetés több, a vásárlásokat segítő lehetőséget említett, de nem vállalkozott valamennyi program részletes bemutatására. A kérdés az volt, hogy ezek együtt mekkora új keresletet teremthetnek. Egy bejelentett támogatás és a valóban megvalósuló adásvétel között több lépés áll: jogosult ügyfél, megfelelő ingatlan, finanszírozható vétel és tényleges döntés szükséges. Ezért a programok számából nem lehetett közvetlenül kiszámítani a következő hónapok forgalmát.

Az új kereslet mellett a kínálat változása is számított. Ha a vásárlók gyorsabban választanak, a megfelelő lakások elfogyhatnak, ami erősítheti az eladói helyzetet. Ha viszont a kedvező várakozások miatt sok tulajdonos is piacra lép, a vásárlók választéka bővül. Az adás azt érzékeltette, hogy ezt az egyensúlyt az egyes kategóriákban külön kell figyelni. A támogatások hatása nem szükségszerűen ugyanakkora minden ársávban és minden környéken.

A túlárazás az élénkülő piacot is megkerülheti

Dávid szerint egyes tulajdonosok már a 2025 végére remélt árszintet próbálták elkérni az év elején. Az V. kerületben ismét összevetette a tényleges eladásokat a hirdetési kínálattal. Az előbbinél az adott lakástípusban alacsonyabb, az utóbbinál magasabb négyzetméterárak domináltak az általa vizsgált példákban. A lényeg nem egy egész kerület egységes értéke volt, hanem a meghirdetett összeg és az elfogadott vevői ár különbsége.

Ez a rés akkor is fennmaradhat, ha a piac egyébként növekszik. A vevőnek a jelenlegi alternatívák közül kell választania, nem a tulajdonos jövőbeli elképzelését megfinanszíroznia. Az eladó részéről ezért külön feladat a saját lakás reális helyzetének megértése. Az optimista hírek megerősíthetik az értékesítési szándékot, de a megfelelő induló árat nem helyettesítik. A túl magas árazás a jó adottságú lakásnál is visszafoghatja a döntésképes keresletet.

A nagy értékű ingatlanoknál is számít a választék

Az adásban egy XVI. kerületi keresés során talált, kétszázötvenmillió forint feletti kínálat nagysága is előkerült. Dávidot meglepte az alternatívák mennyisége. A megfigyelés arra mutatott rá, hogy még magas ársávban sem elegendő azt feltételezni, hogy egy ingatlan ritkaság. A környék, a háztípus és a vevőkör szerinti tényleges versenyt fel kell térképezni. Az eladó számára a saját otthon egyedisége és a piaci helyettesíthetősége két külön fogalom.

A korábban sokat tárgyalt aranyvízumhoz kötődő várakozásoknál az adás az ingatlanvásárlási elem változásáról is beszélt. Ez jó példa arra, hogy egy remélt jövőbeli keresleti forrásra nem célszerű biztos értékesítési tervet építeni. A programok alakulhatnak, az érdeklődők viselkedése pedig eltérhet az előzetes becsléstől. Az adott lakást ezért az akkor ténylegesen elérhető vevőkör számára is értelmezhető ajánlatként kellett bemutatni.

Erős első félévben reménykedtek, de a folytatás nyitott maradt

Dávid az év első felétől nagyobb aktivitást várt, miközben kérdésként kezelte, hogyan alakulhat a második félév, ha a tervezett befektetési pénzek jelentős részét addig elköltik. Ez az adás idején megfogalmazott forgatókönyv volt. A mindenkori élethelyzetváltozások továbbra is keresletet és kínálatot teremtenek, de az átmeneti többletforrás nem feltétlenül tartja azonos ütemben mozgásban az egész évet. A döntésnél ezért az időzítés és a saját cél is számított.

Az árnövekedési várakozásokat ugyanilyen keretben kellett olvasni. A prognózis azt mutatta, hogyan látta akkor a beszélgetőpartner a lehetséges pályát. Nem helyettesítette a később megismerhető tényleges eredményeket, és nem volt minden lakásra érvényes áremelési javaslat. Aki költözést tervezett, annak a saját eladás mellett a következő otthon költségét is mérlegelnie kellett. A két piac egymáshoz viszonyított helyzete dönthetett a valódi továbblépési lehetőségről.

Mit mutatott a TDG saját évértékelése?

A TDG 2024-es teljesítményéről Dávid 18,1 milliárd forintnyi ingatlanforgalmat ismertetett, és a magasabb ársávokban jelentős növekedésről számolt be. A száz-kétszázmilliós eladásoknál húszról negyvenkettőre emelkedő darabszámot említett, a kétszázmillió fölötti kategóriában pedig többszöröződést. Ezek a cég saját, a videóban bemutatott adatai. A történet a prémium irány erősödését érzékeltette, nem az egész magyar piac azonos szerkezetű növekedését.

Az eredmények mellett a folyamatok egységesítése és átláthatóbbá tétele is hangsúlyt kapott. A növekvő csapatnak nemcsak több ügyletet kell kezelnie, hanem kiszámítható módon kell végigvinnie őket. Az évértékelés ezért a számokon túl a működés fejlesztéséről szólt. Az epizód egésze ezt kötötte össze a piaci helyzettel: a kedvezőbb környezet akkor hasznosítható igazán, ha a szakmai munka és a belső szervezet is felkészül rá.

Az eredeti adás: Ingatlan Update | '24 December - '25 Január. A videó közzététele: 2025-01-26. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.