2024 elején ismét élénkülni kezdett az ingatlanpiac, de az érdeklődés erősödése még nem jelentette azt, hogy minden lakás gyorsan és alku nélkül eladhatóvá vált. Az Ingatlan Update januári adásában Török Dávid a javuló finanszírozási környezetet, az új építésű lakások sajátos kínálatát és a budapesti részpiacok eltéréseit vette sorra. A beszélgetés legfontosabb tanulsága az volt, hogy a fordulat lehetősége már látszott, a sikerhez azonban továbbra is megfelelő árazásra és következetes értékesítési munkára volt szükség. Ez a helyzetkép a 2024 eleji viszonyokat és akkori várakozásokat mutatja be.

Új lakások: amikor már elkészült ingatlanok közül lehet választani

Az adás az új építésű piacon egy szokatlan lehetőségre hívta fel a figyelmet: olyan lakások is elérhetők voltak, amelyek már megépültek. A vásárló így nem kizárólag látványterv és alaprajz alapján dönthetett, hanem kész terméket vizsgálhatott meg. Ez különösen azoknak lehetett érdekes, akik költözési határidővel számoltak, vagy bizonytalannak érezték egy hosszabb építkezés kivárását. A tényleges kínálatot ezért érdemes volt különválasztani a még csak tervezett fejlesztésektől.

A műszaki tartalom szintén fontos választási szempontként jelent meg. A korszerű szigetelés, a hőszivattyús megoldások és a mennyezeti hűtés vagy fűtés hosszabb távon is befolyásolhatják egy lakás használhatóságát. Az adásban ezek a megoldások a minőségi különbségek részeként szerepeltek. A vevőnek ezért a négyzetméterár mellett azt is meg kellett értenie, pontosan mit kap az adott összegért, és milyen kompromisszumokkal jár egy olcsóbbnak tűnő alternatíva.

Fejlődő városrészek, eltérő áremelkedési lehetőségek

A XIII., XI. és IX. kerület az új beruházások szempontjából különösen érdekes területként került elő. Dávid a XIII. kerületi Lőportárdűlő környezetét is említette, ahol a fejlesztők további felértékelődésben gondolkodtak. Ezek azonban a beszélgetés idején megfogalmazott várakozások voltak, nem biztos hozamot jelentő ígéretek. Egy városrész átalakulása és egy konkrét lakás jó megvásárlása két külön kérdés: a projekt, az elhelyezkedés és az induló ár egyaránt számít.

Az adásban többéves távon jelentősebb áremelkedés lehetősége is felmerült. Ezt történeti előrejelzésként érdemes olvasni. A fejlesztői várakozás megmutatja, hogyan látták akkor a piacot az érintettek, de önmagában nem igazolja egy befektetés eredményességét. Aki ilyen környezetben vásárolt, annak a környék jövőképe mellett az átadás időpontját, a műszaki minőséget és a saját finanszírozását is együtt kellett értékelnie.

Budapest több, egymástól eltérő piacból áll

A használt lakások kínálata sem alakult egységesen. A belső pesti kerületekben és a XIII. kerületben több választási lehetőség látszott, miközben egyes budai területeken továbbra is szűkösebb volt a megfelelő kínálat. Emiatt az országos átlag vagy egy egész Budapestre vonatkozó hír csak korlátozottan segített egy konkrét lakás beárazásában. A valódi versenytársakat az azonos környéken, hasonló állapotban és hasonló vevőkörnek kínált ingatlanok jelentették.

A különbségek a vevő viselkedésében is megjelentek. Egy ritkán elérhető, jó adottságú budai lakás és egy nagyobb kínálatban szereplő pesti ingatlan esetében más lehetett az alkuhelyzet. Eladói oldalon ezért nem volt elegendő arra hivatkozni, hogy általában javul a piac. Meg kellett vizsgálni, az adott kategóriában valóban nőtt-e a kereslet, és a meghirdetett lakás milyen helyet foglalt el az alternatívák között.

Sok megtekintésből sem következik automatikusan ajánlat

Dávid olyan értékesítési példát is ismertetett, ahol az erős érdeklődés és a kedvező visszajelzések ellenére nem alakult ki a remélt ajánlati verseny. Végül nagyjából öt százalékos engedményre volt szükség. A történet azt mutatta, hogy a megtekintések száma önmagában nem azonos a fizetőképes, döntésre kész kereslettel. A lakás tetszhet az érdeklődőknek úgy is, hogy az árát vagy valamelyik adottságát végül nem tudják elfogadni.

Egy másik példában több mint ötven bemutatás kellett egy megfelelő ajánlat megérkezéséhez, majd a tulajdonos végül az eladás ellen döntött. Itt egy forgalmas út melletti elhelyezkedés is szerepet kapott. Az ilyen hátrányt a szép prezentáció nem tünteti el: a vevő a használat során is együtt él vele. A történet az eladói döntés tisztázására is figyelmeztetett, mert a megfelelő ajánlat csak akkor zárhat le egy folyamatot, ha a tulajdonos ténylegesen készen áll a továbblépésre.

A kamatok és a nagy értékű ingatlanok szerepe

A csökkenő hitelkamatok az élénkülés egyik lehetséges motorjaként jelentek meg. Dávid történeti tapasztalatok alapján arról beszélt, hogy az alacsonyabb kamatszint több vásárlót hozhat vissza a piacra. Ez nem azt jelentette, hogy mindenki azonnal hitelt vett fel, vagy minden kategória ugyanannyira élénkült. A finanszírozás javulása inkább a vásárlói lehetőségek bővülését jelezte, amelynek hatása idővel jelenhetett meg a tényleges adásvételekben.

A nagy értékű, több százmilliós ingatlanok piaca külön figyelmet kapott. Az adás statisztikákra és saját tapasztalatokra hivatkozva ebben a szegmensben is mozgást érzékelt, ugyanakkor a tavaszi kereslet alakulását még nyitott kérdésként kezelte. A gyakorlati üzenet így kiegyensúlyozott maradt: a javuló környezet lehetőséget adhatott az értékesítésre, de a reális ár, a helyi kínálat ismerete és a vevői visszajelzések feldolgozása továbbra is meghatározta az eredményt.

Ebből az eladási tervre is következett egy feladat: előre tisztázni kellett az elfogadható eredményt és a rendelkezésre álló időt. Más döntést hoz az, akinek már megvan a következő otthona, és mást az, aki csak kedvező ajánlat esetén költözne. A vevői érdeklődés értékelése akkor válik használható információvá, ha van mihez viszonyítani. A januári adás történetei éppen azt mutatták meg, mennyire fontos ez a belső felkészülés a javuló külső környezet mellett is.

Az eredeti adás: Ingatlan Update I 2024 Január. A videó közzététele: 2024-02-19. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.