A nyár nem minden esetben jelentett megtorpanást az ingatlanpiacon. Az Ingatlan Update 2024. júliusi adásában Török Dávid olyan tranzakciós adatokat ismertetett, amelyek erősebb aktivitásra utaltak, miközben a bérleti piacon is élénk érdeklődést tapasztalt. Az adás visszatérő gondolata az volt, hogy az általános hírek helyett a jól árazott, megfelelő adottságú lakások tényleges fogadtatását kell figyelni. A következő évre megfogalmazott optimista várakozásokat ugyanakkor nem kezelte biztos forgatókönyvként. Az ingatlan értékesítését vagy megvásárlását az élethelyzettel együtt tartotta értelmezhető döntésnek.

Egy erős hónap más képet mutathat, mint az általános hangulat

Az adásban júliusra körülbelül 11 500 országos tranzakció hangzott el, azzal a megjegyzéssel, hogy ilyen magas havi szintet utoljára 2022 májusában láttak. Ez a beszélgetésben hivatkozott korabeli adat volt. Az év korábbi hónapjaiban a forgalom nem egyenes vonalban alakult: a kezdeti növekedést visszafogottabb szakasz is követte. A júliusi erősebb eredmény ezért különösen érdekes jelzésnek számított a piac lendületéről.

Egyetlen hónapból azonban nem következett, hogy minden további időszak ugyanígy alakul majd. A statisztikát a saját környezet tapasztalataival együtt kellett értékelni. Eladói oldalon például azt mutathatta meg a valódi keresletet, hogy az érdeklődésből mennyi személyes megtekintés, majd megalapozott ajánlat lett. A portálmegtekintések vagy a piaci címek önmagukban nem árulták el, hogy egy konkrét lakás milyen eredményre számíthat.

A jó árazás továbbra is versenyelőny

Dávid saját tapasztalata szerint a jól árazott és jó adottságú ingatlanokra jelentős kereslet mutatkozott. A két feltétel együtt fontos: a kedvező tulajdonság nem teszi korlátlanná az elérhető árat, és egy alacsonyabb szám sem old meg minden ingatlanhibát. A megfelelő pozicionálás azt jelentette, hogy a kínált érték és az eladó elvárása találkozott az adott vevőkör lehetőségeivel. Ekkor több valóban döntésképes érdeklődő jelenhetett meg.

Az átlagos alkuk az adás szerint három-négy százalék környékére csökkentek a korábbi magasabb szintekről. Ez az említett piaci megfigyelés volt, nem minden adásvételben alkalmazható engedményszabály. A mértéket az induló ár is befolyásolja: egy eleve reális ajánlatból kisebb alku lehet indokolt, mint egy túl magas elvárásból. Az elért eredményt ezért nem célszerű kizárólag az engedmény százalékával mérni.

Áremelkedésről beszélni csak az időtávval együtt érdemes

A beszélgetés az év elejéhez képest körülbelül hatszázalékos drágulást említett, Dávid pedig az év végére ennél magasabb, de szerinte tíz százalék alatti összesített növekedést tartott elképzelhetőnek. Ez az adás idején megfogalmazott várakozás volt. Nem a teljes év utólag ismert eredménye, és nem is minden részpiacra egyformán érvényes becslés. Az árak változását továbbra is a helyszín és a terméktípus szerint kellett értelmezni.

Eladóként ebből nem az következett, hogy bármilyen induló ár működhet. Vevőként pedig nem volt elegendő a drágulástól tartva sietni. Az adott ajánlatot az aktuális alternatívákhoz kellett mérni: mennyire ritka a lakás, milyen állapotú, és mekkora teljes ráfordítással használható? Az általános trend tájékozódási pontot adott, a konkrét döntéshez viszont az egyedi szempontok és a saját időzítés kapcsolata volt meghatározó.

A bérleti piacon a nyári időzítés előnyt jelenthetett

Az adás élénk bérleti keresletről számolt be, és Dávid magasabb havi díjú ingatlanoknál is sikeres kiadásokat említett. A nyári keresletet a költözési és tanévkezdéshez kapcsolódó időszak is érintette. A megfelelő lakással rendelkező tulajdonosnak ezért érdemes volt figyelnie arra, mikor jelenik meg a piacon. Az erősebb érdeklődés jó lehetőséget teremtett, de a bérlői választást itt is az ár és a lakás valós használhatósága határozta meg.

A magasabb bérleti díj önmagában még nem jelentett biztosan gyors kiadást. Az adás saját példái azt érzékeltették, hogy a korábban nehezebben mozgó kategóriákban is változhatott a helyzet. A tulajdonosnak a tényleges érdeklődői reakciókat kellett követnie, nem egy régebbi tapasztalatból kiindulnia. A bérbeadás célja ugyanis nem a legmagasabb meghirdetett összeg, hanem olyan megállapodás, amely a lakás és a megfelelő bérlő találkozásából létrejön.

Új építés és kamatok: két eltérő irányú hatás

A fejlesztések szempontjából a korábban is hangsúlyos kerületek mellett Zugló és a III. kerület lehetőségei kerültek elő. Dávid a rendelkezésre álló területeket és a környékek fejlődését emelte ki. Ezek hosszabb távú szempontok voltak. Egy kerület fejlesztési lehetősége még nem jelent egyforma felértékelődést minden ottani lakásnál, ezért a projekt és a konkrét elhelyezkedés vizsgálata elengedhetetlen maradt az új építésű kínálat értékelésekor is.

A hitelkamatoknál az adás enyhe emelkedést érzékelt a korábbi csökkenés után. A beszélgetésben szereplő kamatszintek és korlátozások a korabeli környezetet tükrözik. A hangsúly azon volt, hogy kisebb kamatkülönbségnek is lehet jelentős hatása hosszabb futamidő alatt. A vevő számára ezért a lakáskeresés és a finanszírozás összehangolása ugyanolyan fontos lehetett, mint a megfelelő vételár megtalálása. A kedvezőbbnek tűnő ingatlanajánlatot a finanszírozhatósággal együtt kellett mérlegelni.

Költözéskor nem csak az eladott lakás ára változik

Dávid óvatosan kezelte azt a gondolatot, hogy valaki kizárólag egy remélt következő évi áremelkedés miatt halassza el az eladást. Aki másik ingatlant vásárol, annak a célként kiválasztott lakás ára is módosulhat. A magasabb eladási összeg így nem feltétlenül jelent jobb továbblépési helyzetet. A döntést ezért a két ingatlan viszonyával, a költözési igénnyel és a finanszírozási különbséggel együtt célszerű értékelni. A júliusi adás ezt az élethelyzetből kiinduló szemléletet helyezte a piaci jóslatok elé.

Az eredeti adás: Ingatlan Update I 2024 Július. A videó közzététele: 2024-08-22. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.