2024 első félévének ingatlanpiacát már érezhetően nagyobb aktivitás jellemezte, mint az előző év azonos időszakát. Az Ingatlan Update júniusi adásában Török Dávid a forgalom élénkülését budapesti árakkal, új építésű lakásokkal és saját értékesítési tapasztalatokkal kapcsolta össze. A beszélgetésből nem egyetlen egységes piac képe rajzolódott ki. Másként alakult a prémium használt lakások helyzete, más kérdéseket vetettek fel a magas új építésű árak, és külön történetet jelentett a több százmilliós ingatlanok szegmense. A növekedés mellett az összehasonlítás alapja is egyre fontosabbá vált.

Saját féléves eredmények és a mögöttük álló munka

Dávid a TDG féléves forgalmát 7,9 milliárd forintos nagyságrendben ismertette, amelyből személyesen 4,5 milliárdhoz kapcsolódó értékesítést említett. A csapat hat értékesítővel működött. Ezek az adásban elhangzó saját beszámoló adatai, amelyek a cég adott időszakáról adnak képet. A hálózaton belüli helyezését maga is hozzávetőlegesnek nevezte, ezért azt nem érdemes ellenőrzött rangsorbeli eredményként továbbadni.

A nagy értékű eladások külön szerepet kaptak: több kétszázmillió forint feletti ügyletet és számos száz-kétszázmilliós értékesítést sorolt fel. A történet azt érzékeltette, hogy a magasabb árkategóriában is volt fizetőképes kereslet. Ez azonban nem jelentette, hogy minden ilyen ingatlan egyformán könnyen eladható. A saját eredmény a csapat és a portfólió teljesítményét mutatta, miközben a piaci következtetéshez ennél szélesebb adatokat is figyelembe kellett venni.

Budapesti átlagár és prémium területek

Az adásban a budapesti használtlakás-eladásokhoz 1 094 000 forintos átlagos négyzetméterár hangzott el. A prémium területek használt téglalakásainál Dávid ennél magasabb, körülbelül 1,3 millió forintos nagyságrendről beszélt. A két adat más területi és termékkört jelentett. Nem lehetett őket egyetlen, minden budapesti lakásra alkalmazható árszabállyá összevonni, és az átlag egyik esetben sem helyettesítette az egyedi értékmeghatározást.

Dávid hangsúlyozta, hogy az állapot és az adottságok miatt nagy szórás maradt. Budán is volt egymillió forintos négyzetméterár alatti termék, miközben kiemelt ingatlanok jóval magasabb árszinten mozoghattak. A tulajdonos számára ezért nem az volt a legfontosabb kérdés, hogy Budapest átlaga mennyi lett, hanem hogy a saját lakása melyik részpiachoz tartozik. A vevőnek pedig a magasabb ár mögött található konkrét előnyöket kellett megvizsgálnia.

Szűkülő új kínálat, magasabb árelvárások

Az új építésű piacon az adás éves összevetésben kevesebb projektet és kevesebb elérhető lakást említett. A bemutatott adatok szerint a projektek száma öt százalékkal, a lakásoké 10,9 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól. Ezzel párhuzamosan a kereslet nem tűnt el. A kínálat szűkülése és az érdeklődés fennmaradása olyan helyzetet hozhatott létre, amelyben a megfelelő termékek árszintje tovább erősödött.

A beszélgetésben hárommillió forint körüli vagy afeletti kínálati négyzetméterárak is megjelentek. Dávid itt külön jelezte, hogy hirdetési összegekről beszél, és nem vizsgálta, mennyi tényleges tranzakció történt ezeken a szinteken. Ez alapvető különbség. A magas ár akkor válhatott elfogadhatóvá, ha különleges helyszín, kilátás vagy minőség társult hozzá, de még ezek együttes megléte sem jelentett automatikus értékesítési garanciát.

A helyi kínálat az új és a használt lakások viszonyát is formálja

Az új beruházások jelentős része néhány kerületben összpontosult. A beszélgetés ebből azt a kérdést vezette le, hogy egy adott környéken a sok fejlesztés hogyan alakítja a versenyt. Az új lakások bősége a használt állomány árazására is hatással lehet. Ha a két kategória ára közel kerül egymáshoz, a vevő részletesebben összehasonlíthatja az állapotot, a gépészetet és a költözéshez szükséges további ráfordításokat.

Az adás a XIII. kerületben körülbelül 1,2 milliós használt és 1,6 milliós új négyzetméterárat állított egymás mellé. Ezek a korabeli beszélgetésben elhangzó nagyságrendek, nem egy adott lakás értékbecslései. A gyakorlati kérdés az volt, hogy a különbség mekkora többletértéket takar. Egy felújítandó lakás esetében a vételárhoz későbbi munkák is társulhatnak, míg egy kész új ingatlan más időbeli és műszaki csomagot kínálhat.

Több tranzakció, de a korábbi csúcs még távolabb van

Az első félévre körülbelül 62 ezer országos tranzakció hangzott el, ami éves összevetésben negyvenszázalékos emelkedést jelentett az adás szerint. Ebből Dávid nagyjából 120 ezres éves forgalom lehetőségét vezette le. Ez becslés volt, nem a már lezárult év eredménye. A korábbi, körülbelül 160 ezres csúccsal összehasonlítva továbbra is maradt érdemi különbség. Az élénkülés tehát nem azonosult automatikusan a legforróbb időszak visszatérésével.

A finanszírozásban a korábbi kétszámjegyű kamatokhoz képest kedvezőbb környezet jelent meg. A kereslet összetétele és az áralku azonban továbbra is termékenként változott. Dávid nagy értékű ingatlanoknál is ismertetett kedvező eladást, amely az átlagos hírekkel szemben egy erős egyedi történetet mutatott. A tanulság nem a kivétel általánosítása volt, hanem annak felismerése, hogy a jól előkészített ingatlan saját piacán akkor is találhat vevőt, amikor más kategóriák nehezebben működnek.

A várakozások és a bizonyított információk elkülönítése

A júniusi adásban a rövid távú kiadás lehetséges korlátozásáról és városfejlesztési elképzelésekről hallomások is előkerültek. Dávid ezek egy részét maga is bizonytalanként jelölte. Ezért nem kezelhetők sem hatályos szabály ismertetéseként, sem megvalósult beruházásként. Befektetési döntésnél különösen lényeges ez a különbség: egy várható változás felkeltheti a figyelmet, de csak ellenőrzött tartalommal válhat a számítás alapjává. A féléves piaci kép az erősödés mellett ezt a forráskritikát is indokolta.

Ugyanez a pontosság az eladói egyeztetésben is értékes. Egy környék lehetséges fejlődését érdemes bemutatni, de világossá kell tenni, mely előny használható már a vásárláskor, és melyik függ későbbi döntéstől. A vevő a jelenlegi lakást és a bizonytalan jövőbeli lehetőséget eltérően értékelheti. Az előrejelzés akkor segíti a tájékozódást, ha nem fedi el a termék mostani tulajdonságait és azokat a feltételeket, amelyekre a vásárlás ténylegesen épül.

Az eredeti adás: Ingatlan Update I 2024 Június. A videó közzététele: 2024-07-24. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.