2024 tavaszára egyre több jel mutatott arra, hogy az ingatlanpiac túljutott a korábbi visszaesés legnehezebb szakaszán. Török Dávid az Ingatlan Update márciusi adásában a növekvő tranzakciószámokat, a budai árszinteket és a felújítandó lakások nehézségeit vizsgálta. A kedvezőbb hangulat mellett fontos korlátot is kijelölt: a piac helyi adottságokra épül, ezért országos várakozásból nem lehet közvetlenül levezetni egy konkrét lakás eladási árát. A cikk az adás korabeli megfigyeléseit foglalja önálló elemzésbe, az ott elhangzó előrejelzéseket is az akkori helyzethez kötve.

A saját eredmény és a piac egésze két külön nézőpont

Dávid az adás elején egy kiemelkedő saját hónapról számolt be: tizenegy eladást és körülbelül kétmilliárd forintnyi ingatlanforgalmat említett. Beszámolója szerint több százmillió forint feletti ügylet is szerepelt közöttük. Ezek az adatok az általa ismertetett saját teljesítményt mutatják, nem függetlenül igazolt piaci statisztikát. A történet ugyanakkor betekintést adott abba, hogy a nagyobb értékű ingatlanok szegmensében is létrejöhetett számottevő aktivitás.

A számok mögött az adás a munkafolyamatot és a csapat szerepét is hangsúlyozta. Egy sikeres hónap eredménye nem kizárólag annak a hónapnak a hirdetéseiből születik: korábbi előkészítés, bemutatás és egyeztetés is állhat mögötte. Ezért az egyedi eredményből nem érdemes általános eladási ígéretet készíteni. Arra viszont alkalmas, hogy megmutassa: a jobb piaci környezetben a felkészültség és a következetes értékesítés látványos eredményeket tehet lehetővé.

Ismét tízezer fölötti havi tranzakciószám

A februárra idézett országos adat 10 754 tranzakció volt. Az adás szerint ez húsz hónap után jelentett ismét tízezer fölötti szintet, az előző év azonos időszakához képest 72 százalékos, januárhoz viszonyítva 29 százalékos növekedéssel. Ezek a beszélgetésben ismertetett korabeli mutatók. Az összehasonlításból erősödő aktivitás rajzolódott ki, de a növekedési arányok értelmezésénél az előző időszak visszafogott teljesítménye is számított.

A több tranzakció azt jelezte, hogy többen jutottak el a tényleges döntésig. Ez nem ugyanaz, mint amikor csupán több megtekintés vagy érdeklődő jelenik meg. Egyben azonban arra sem adott választ, hogy minden lakástípus ára azonos ütemben változik-e. Az adás ezért a forgalom mellett a kereslet szerkezetét és a helyi árszinteket is vizsgálta. A vásárlói aktivitás mennyisége és az egyes ingatlanok értékesíthetősége külön-külön is figyelmet igényelt.

Budán erősödő árszint, de továbbra is helyi piacok

Dávid arról beszélt, hogy az általa idézett negyedéves budai adatokban az eladások nagyjából hetven százaléka egymillió forintos vagy annál magasabb négyzetméteráron történt. Ez az adott időszakra és területre vonatkozó jelzés volt. Nem azt jelentette, hogy minden budai ingatlan ugyanannyit ér, és azt sem, hogy egy gyengébb adottságú lakás automatikusan jogosult a környék magasabb árszintjére.

Az országos szinten említett, körülbelül ötszázalékos éves áremelkedési várakozást szintén előrejelzésként kezelte. A kerület, a mikrokörnyezet, az épület és a lakás állapota eltérő pályát hozhatott. Eladóként ezért a legközelebbi, valóban összehasonlítható versenytársakat kellett megérteni. Vevőként ugyanez segített abban, hogy a magasabb összeg mögött felismerhető legyen a tényleges többletérték, és ne pusztán az általános piaci hangulat indokolja az ajánlatot.

Miért nehezebb a felújítandó lakások helyzete?

Az adásban továbbra is visszafogott kereslet társult a rosszabb állapotú ingatlanokhoz. A vevők számára egy felújítás nem egyszerűen későbbi kiadás: szervezési feladat, költözési bizonytalanság és minőségi kockázat is. Dávid a minőségi munkákra több százezer forintos négyzetméterköltségeket említett, a magasabb műszaki és esztétikai szintnél pedig ennél is jelentősebb összeget. Ezek korabeli becslések, nem mai kivitelezési ajánlatok.

Az eladási ár meghatározásánál ezért kevés volt a felújított szomszédos lakás árából egy jelképes összeget levonni. A vevő a teljes ráfordítást és a várakozást is mérlegelte. Ugyanakkor a felújított állapot megjelölése sem volt önmagában elég: a kivitelezés minősége és az alaprajz használhatósága ugyanúgy számított. A jó állapot előnye akkor érvényesült igazán, ha az ingatlan valóban megoldotta a célcsoport problémáját, és nem csupán szebb képeket kínált.

Új építésnél a készlet és a megvalósulás is számít

A korábban elérhető, már elkészült új lakások készlete az adás szerint fogyott, miközben új beruházások indultak. A kettő időben nem helyettesítette egymást: egy induló projektből jellemzően nem lehetett azonnal beköltözhető lakást választani. Aki rövid költözési határidővel számolt, annak ezt a különbséget a keresés kezdetén tisztáznia kellett. A jövőbeli kínálat ígérete nem oldotta meg a jelenben szükséges lakhatást.

Dávid egy elakadt fejlesztés történetét is említette, amelynél a vásárlók a befizetés ellenére sem tudtak beköltözni. Az esetből nem minden új beruházásra vonatkozó ítélet következett, hanem a projekt és a megvalósítás körültekintő vizsgálatának jelentősége. Az adás végső piaci üzenete optimistább volt: a kereslet és a tavaszi aktivitás jó lehetőséget teremthetett eladóknak. Ezt azonban reális értékmeghatározással, megfelelő felkészítéssel és az adott lakás saját helyzetének ismeretével lehetett kihasználni.

A tavaszi kínálat bővülése külön figyelmet érdemelt. Aki addig kevés versenytárssal találkozott, később több hasonló ingatlan mellett jelenhetett meg. Ez nem feltétlenül jelentett áresést, de befolyásolhatta, mennyire könnyű kiemelkedni a választékból. Az eladó számára ezért a kedvező időszak kihasználása nem pusztán az időzítésről szólt: az indulásra rendezett dokumentumokkal, világos ajánlattal és bemutatható lakással kellett készen állnia. Vevőként pedig az új alternatívák megjelenését érdemes volt összevetni a már megtalált ingatlan valódi előnyeivel, ahelyett hogy minden döntést az általános drágulás feltételezésére alapozott volna.

Az eredeti adás: Ingatlan Update I 2024 Március. A videó közzététele: 2024-04-14. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.