Az élénkülő piac könnyen azt az érzetet kelti, hogy az eladó már a jövőben várt drágulást is beépítheti az induló árba. Az Ingatlan Update 2024. novemberi adásában Török Dávid éppen ezt a kockázatot emelte ki. A kereslet valóban erősödhetett, a túlzott elvárások mégis eltávolíthatták a lakást a döntésképes vevőktől. A beszélgetés a hitelközvetítés és a finanszírozási lehetőségek mellett a rövid távú kiadás híreivel is foglalkozott. A témákat az kapcsolta össze, hogy egy jó döntéshez a hangzatos lehetőség mögötti tényleges feltételeket is meg kell érteni.

A rövid távú kiadásnál a korabeli változások számítottak

Az adás a budapesti rövid távú szálláshely-szolgáltatás körüli adózási és engedélyezési hírekkel indult. Dávid költségnövekedésről, valamint a 2025–2026-os időszakra jelzett újengedély-korlátozásról beszélt. A pontos részletek megfogalmazásánál ő is jelzett bizonytalanságot. Ezért a videó történeti piaci kommentárként használható, de a ma alkalmazandó szabályok nem állapíthatók meg belőle. Egy eladó vagy vásárló számára a téma akkor is a tervezett hasznosítás megvalósíthatóságát érintette.

Az ilyen változások különösen annál az ingatlannál jelentősek, amelynek árát a tulajdonos egy meghatározott bevételi modellre alapozza. Ha a hasznosítás feltétele eltér, a vevő másként számolhat. A lakás ettől nem veszti el automatikusan minden értékét, de az alternatív felhasználást újra kell értékelni. A szabályozási bizonytalanságot tehát a konkrét termék és az adott befektetési terv felől érdemes megközelíteni, nem általános belvárosi ítéletként.

Miért lehet hasznos több bank ajánlatát összehasonlítani?

A hitelközvetítők szerepét az adás egy ötvenöt százalékos közvetítési arányra hivatkozva mutatta be. A beszélgetés fő állítása az volt, hogy a megszokott bank nem feltétlenül adja egy adott ügyfél számára a legkedvezőbb feltételeket. Dávid olyan helyzeteket említett, amikor hosszú banki kapcsolat mellett is sikerült kedvezőbb alternatívát találni. Ezek konkrét tapasztalatok, amelyek az összehasonlítás jelentőségét érzékeltetik, nem minden ügyfélre vonatkozó megtakarítási ígéretek.

A kamat mellett az ajánlat egyéb jellemzői is befolyásolhatják, mennyire illik egy ügylethez a hitel. Az adás ezért a szakértői segítséget a döntés előkészítésének részeként tárgyalta. A vásárlónak azt kell megértenie, milyen feltételek mellett, milyen időzítéssel finanszírozható a választott ingatlan. A lakáskereséstől elszakított hitelügyintézés könnyen később hozhat felszínre olyan korlátot, amelyet egy korábbi összehasonlítás már láthatóvá tett volna.

A kedvező kamat mögött feltételek állnak

Az adás az akkor ismertetett ötszázalékos hitellehetőséget is megvizsgálta. Dávid a korhatár, az energetikai követelmény és a négyzetméterár-korlát együttes teljesíthetőségét kérdőjelezte meg budapesti példákon. A kritika nem pusztán a kamatszámról szólt, hanem arról, mennyi ténylegesen megvásárolható ingatlan férhet a feltételek közé. Egy vonzó termékcím csak akkor használható segítség, ha a megfelelő ügyfél és a megfelelő lakás is megtalálható hozzá.

Ez történeti finanszírozási téma, ezért az akkori paramétereket nem lehet mai termékajánlatként továbbadni. A gondolkodásmód viszont jól követhető: először a teljes feltételrendszert kell megérteni, utána érdemes a kedvező kamat hatását számolni. A vételárhoz kapcsolódó korlát különösen fontos lehet olyan környéken, ahol a piaci kínálat jelentős része magasabb árszinten jelenik meg. A jogosultság és a vásárolható termék találkozása dönti el a lehetőség gyakorlati értékét.

Több érdeklődő mellett több eladó is megjelenhet

A beszélgetésben idézett októberi adatok a lakásérdeklődések növekedéséről szóltak: szeptemberhez képest tizenhárom százalékos, éves összevetésben harmincegy százalékos emelkedés hangzott el. Ez a keresés aktivitását jelezte, nem közvetlenül ugyanekkora tranzakciós növekedést. Az érdeklődésből még személyes megtekintésnek, ajánlatnak és megállapodásnak kellett következnie. A keresleti jelzés így fontos volt, de nem helyettesítette a lezárt adásvételek vizsgálatát.

Ezzel párhuzamosan a hirdetések száma is emelkedett. Ha több tulajdonos dönt az eladás mellett, a vásárló több alternatívát kap. Emiatt a kereslet erősödése nem feltétlenül teszi könnyebbé minden lakás dolgát azonos mértékben. Az eladó számára a saját kategóriában megjelenő új kínálat különösen fontos. A piaci helyzetet ezért a két oldal együtt mutatja meg, nem csak az egyik gyorsan növekvő száma.

A jövő évi áremelkedést nem lehet előre elkérni

Dávid egyre több olyan ingatlannal találkozott, amelynél a tulajdonos már a következő évre várt drágulást is az induló ár részévé tette. Egy példában a szakmai értékmeghatározáshoz képest is harminc százaléknál nagyobb eltérés jelent meg. Egy másik esetben a tulajdonosi elképzelés és a reálisnak tartott érték között még nagyobb távolság rajzolódott ki. Ezek egyedi történetek, de ugyanarra a problémára utaltak: a remélt jövőbeli piac nem azonos a jelenlegi vevő fizetési hajlandóságával.

Az V. kerület kapcsán Dávid a ténylegesen eladott és a meghirdetett ingatlanok árai közötti különbséget hangsúlyozta. A hirdetési portálon látható magas árszint könnyen önmagát erősítő elvárást alakíthat ki. Aki csak ezt nézi, nem feltétlenül látja, mely lakásokon születik valóban megállapodás. A reális árhoz ezért megtörtént eladások, összehasonlítható adottságok és aktuális vevői visszajelzések együttes értelmezése szükséges.

Mit jelentett mindez az eladás időzítésére?

Az adás összességében aktív piacról számolt be, ahol megfelelő előkészítéssel kedvező eladásra nyílhatott lehetőség. Dávid a következő év kivárása mellett szóló érveket is elismerte, de a jelenlegi lehetőségek vizsgálatát nem tette feleslegessé. Aki továbblépést tervezett, annak az eladási ár mellett a megvásárolni kívánt ingatlan helyzetét is értékelnie kellett. Egyetlen optimista várakozás nem adhatott teljes választ a költözés időzítésére.

A novemberi epizód gyakorlati üzenete így az ellenőrizhető feltételekhez való visszatérés volt. A hitelnél a teljes ajánlatot, a hasznosításnál a valódi lehetőségeket, az eladási árnál pedig a tényleges versenyt kellett látni. Az élénkülés jó környezetet teremthetett, de az eredményhez a lakás és a vevő közötti kapcsolatot kellett megteremteni. A pontos helyzetfelmérés többet segített, mint a következő évi drágulás előzetes beépítése.

Az eredeti adás: Ingatlan Update | 2024 November. A videó közzététele: 2024-12-10. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.