2024 őszén az ingatlanpiaci beszélgetéseket egyszerre formálták a belvárosi rövid távú kiadás körüli hírek és a következő évre várt erősödés. Török Dávid az Ingatlan Update szeptember–októberi adásában mindkét témát óvatosan közelítette meg. A bejelentett szabályozási irány és a tényleges jogi helyzet közötti különbség éppúgy fontos volt, mint az árrobbanásról szóló várakozás és az aktuális tranzakciószámok viszonya. A beszélgetés az elhamarkodott döntések helyett azt javasolta, hogy az ingatlan saját piacát és az érintett tulajdonos továbblépési célját együtt vizsgálják.

Mit változtatott meg a terézvárosi szavazás híre?

Az adás a VI. kerületi rövid távú kiadásról tartott szavazással indult. A beszélgetésben körülbelül húszszázalékos részvétel és 54–46 százalékos eredmény hangzott el a tevékenységet ellenző oldal javára. Dávid az önkormányzat akkor közölt, 2026 januárjára vonatkozó tiltási szándékáról beszélt. Ez a cikk a korabeli tájékoztatás piaci értelmezését mutatja be; a hatályos szabályozást nem ezekből a történeti mondatokból lehet megállapítani.

Az ingatlanpiaci kérdés az volt, hogyan reagálnak azok, akik rövid távú hasznosításra vásároltak lakást. Ha az eredeti üzleti terv bizonytalanná válik, egy tulajdonos eladást, hosszabb távú bérbeadást vagy kivárást választhat. Ezek a döntések eltérő módon befolyásolhatják a kínálatot. Nem szükségszerű, hogy mindenki egyszerre jelenjen meg eladóként, de a bizonytalanság már a döntések előtt is módosíthatja a vevők érdeklődését és az áralku helyzetét.

A kisebb és a nagyobb belvárosi lakások más célcsoportot érnek el

Dávid különbséget tett a kisebb és a nagy alapterületű belvárosi ingatlanok között. Egy kisebb lakás a hosszú távú bérleti piacon és saját használatra is többféle vevő számára lehet értelmezhető. Egy nagyobb, eredetileg más hasznosításra kialakított ingatlannál szűkebb lehet a természetes célcsoport. A korábbi bevételi modell módosulása ezért nem egyforma hatással jár minden lakás esetében, még ugyanazon a kerületen belül sem.

Az adás a hosszú távú kiadásnál három és fél–öt és fél százalék közötti hozamnagyságrendet említett. Ezt korabeli beszélgetési adatként kell értelmezni, nem minden ingatlanon elérhető eredményként. Az eladási döntés szempontjából az volt lényeges, hogy az alternatív hasznosítás mennyire illeszkedik az adott lakáshoz. Az általános kerületi kereslet helyett a konkrét alaprajz, méret és bérlői kör került a gondolkodás középpontjába.

Kivárni vagy továbblépni: az összehasonlítás másik oldala

Az adásban a türelmes kivárás lehetősége is megjelent, mert a szabályozási hírek még változhattak. Ugyanakkor Dávid azt is felvetette, hogy a másik ingatlan megvásárlásának időzítése felülírhatja ezt a logikát. Ha valaki egy eltérő, erősebben dráguló részpiacra költözne át, a saját lakása árának védelme mellett a megvásárolni kívánt ingatlan árszintjét is figyelnie kell. A két ügylet egymáshoz viszonyított eredménye lehet a döntő.

Ez a megközelítés megakadályozza, hogy az eladó kizárólag a hirdetett összeghez ragaszkodjon. A kérdés nem csupán az, mennyit kap a lakásért, hanem az is, mire lesz elég az összeg a következő lépésnél. A bizonytalan piaci környezetben különösen sokat számít a cél pontos meghatározása. Másképp indokolt a türelem egy tisztán befektetési eszköznél, és másképp egy már megszervezett élethelyzetváltásnál.

Kedvezőbb hitelek és az új lakások lehetőségei

A finanszírozásnál Dávid egy ügyfelének adott, 5,8 százalékos, hosszú időre rögzített ajánlatot is említett. Ez egy konkrét korabeli példa, nem minden érdeklődő számára elérhető egységes kamat. A beszélgetés arra mutatott rá, hogy a csökkenő finanszírozási költség újra mozgásba hozhat bizonyos vásárlókat. Ugyanakkor a kamatszint és a kereslet között nincs minden körülményre azonosan alkalmazható, automatikus kapcsolat.

Az új építésű ingatlanoknál a kerületek közötti árkülönbségek és egyes projektek ütemezett fizetése is előkerült. Egy kedvezőbb induló befizetés könnyebbé teheti a vásárlás tervezését, de a teljes vételár továbbra is kötelezettség marad. A távoli átadású lakás más termék, mint a kész ingatlan. A vevőnek a finanszírozási ütemet, a költözési időt és a projekt saját feltételeit együtt kellett értékelnie az ár mellett.

Árrobbanásról szóltak a hírek, de mit mutatott a jelen?

Az adás egyik legerősebb ellenpontja az volt, hogy a gyors drágulást előrevetítő hírek mellett az augusztusi és szeptemberi tranzakciós adatok nem mutattak kiemelkedő forgalmat. Szeptemberre tízezer alatti szám hangzott el, miközben az év korábbi részében többször átlépte ezt a piac. Ez nem zárta ki a későbbi élénkülést, de arra figyelmeztetett, hogy a jövőre vonatkozó lelkesedést ne keverjék össze a már megtörtént adásvételekkel.

A következő év növekedési várakozásai között az állampapírokból esetleg ingatlanba áramló pénz is szerepelt. Az adásban említett összegek és hatások becslések voltak. Az, hogy lejáró vagy kevésbé vonzó befektetésből pénz szabadul fel, nem jelenti, hogy az teljes egészében lakásvásárlássá alakul. Azt pedig még kevésbé, hogy minden lakáskategóriában azonos ütemű keresletet eredményez. A várakozásokhoz ezért több lehetséges forgatókönyv társult.

Az aktuális piacon is lehetett jó eredményt elérni

Dávid saját példájában jelentős érdeklődést és várható ajánlati versenyt említett egy megfelelően bemutatott ingatlannál. Ez a történet azt mutatta, hogy az eladási lehetőség nem kizárólag a következő év feltételezett fellendülésétől függött. A jelenlegi kínálatban jól elhelyezett lakás már az adott időszakban is megtalálhatta a vevőkörét. Ehhez a valós értéket kellett láthatóvá tenni, az induló árat pedig az aktuális összehasonlításra alapozni.

Az őszi adásból az a munkamódszer rajzolódott ki, hogy a szabályozási hírt, a finanszírozást és a helyi piacot együttesen kell értelmezni. Egyetlen optimista előrejelzés vagy kedvezőtlen bejelentés önmagában kevés egy jó ingatlandöntéshez. A cél, az időtáv és az alternatívák ismerete segíthetett abban, hogy a tulajdonos ne pusztán a hírekre reagáljon, hanem a saját helyzetéhez illő következő lépést válassza.

Az eredeti adás: Ingatlan Update | 2024 Szeptember-Október. A videó közzététele: 2024-11-12. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.