Az év eleji lendület után 2025 tavaszán már a kereslet mérséklődéséről is szó esett az ingatlanpiacon. Az Ingatlan Update áprilisi adásában Török Dávid a korábbi várakozásokhoz képest visszafogottabb forgalmi növekedést, a belvárosi lakások versenyét és a családi házak értékelésének nehézségeit vizsgálta. A beszélgetés arra is kitért, miért érdemes külön gondolkodni a saját lakhatásról és az ingatlanbefektetésről. A helyzetkép központi gondolata az volt, hogy az országos piacról szóló általános mondatok egyre kevesebbet mondanak el az eltérő termékek tényleges eladhatóságáról és a vevők lehetőségeiről.

A forgalom nőtt, de nem a korábban remélt ütemben

Az adás az első negyedévre nagyjából 32 800 tranzakciót említett, ami éves összevetésben 8,8 százalékos emelkedést jelentett. Ez elmaradt a korábban sokat hangoztatott húszszázalékos éves bővülési várakozástól. Dávid saját keresleti adataiban és az ajánlatok számában is visszaesést érzékelt a korábbi erősebb hónapok után. A két megfigyelés együtt arra figyelmeztetett, hogy a kezdeti élénkülést nem célszerű automatikusan az egész évre egyenes vonalban meghosszabbítani.

A mérséklődés ugyanakkor nem egyenlő a piac leállásával. Tranzakciók továbbra is történtek, és egyes kategóriák egészségesen működtek. A kérdés inkább az volt, mely ingatlanoknál marad fenn a kereslet, és milyen áron. A tulajdonos számára ezért a saját lakására érkező reakciók fontosabbá váltak az általános optimizmusnál. Az érdeklődők száma mellett az ajánlatok minősége és a tényleges döntési hajlandóság mutathatta meg, hogyan változik a helyi helyzet.

A belvárosi lakás nem ugyanaz a termék minden vevőnek

Dávid egy nagyobb, utcai, emeleti belvárosi lakás vizsgálatán keresztül mutatta be a kínálat szélességét. A VI. és VII. kerület belső részein hasonló célcsoportnak kínált ingatlanok között jelentős árszórást talált. A tulajdonosnak ebben a választékban kellett helyet találnia a saját lakásának. A magas elvárás önmagában kevés volt, ha a vevő ugyanazon a környéken sokféle állapotból és árkategóriából választhatott.

A rövid távú kiadás körüli korabeli szabályozási helyzet a befektetői keresletet is érintette. Az adás szerint a korábban erre építő vásárlók egy része visszahúzódott, ami különösen egyes belvárosi termékeknél vált érezhetővé. Ez történeti piaci megfigyelés, nem a hatályos engedélyezés ismertetése. Az értékesítés szempontjából az számított, hogy a lakás korábbi célcsoportja megváltozott, ezért az ajánlatot és az árazást is újra kellett gondolni.

Az időzítés a szükséges árhoz való alkalmazkodást is meghatározza

Az egyik példában a tulajdonos már lefoglalt egy következő ingatlant, ezért nem állt rendelkezésére korlátlan várakozási idő. Dávid öt-hat százalék körüli árcsökkentésről beszélt, amelynek hatását akkor még figyelték. A történetből nem lehetett általános engedményszabályt készíteni. Azt mutatta meg, hogy a tulajdonos költözési és fizetési ütemezése az értékesítési stratégiát is meghatározza. Ugyanaz a lakás más tervet igényelhet szabad időkerettel és közeli határidővel.

Ezért az eladás előkészítésekor a célokat a következő lépéssel együtt érdemes tisztázni. Mennyi idő van a megállapodásra, és mi történik, ha az első ár nem hoz megfelelő ajánlatot? Ha ezek a kérdések csak hónapokkal később kerülnek elő, a döntés könnyen kényszerűnek érződhet. A reális árazás nem pusztán a várható összeg meghatározása, hanem az idő és az alternatívák összehangolása is.

A családi házakat nem rendezi sorba egyetlen négyzetméterár

Az adás a belvárosi lakások és az agglomerációs családi házak eltérő értékét is érzékeltette. Ugyanakkora összegért teljesen különböző méretű és életmódot kínáló ingatlanok jelenhettek meg. A vevői döntést ezért nem lehetett egyszerűen az alapterületre visszaosztott árra szűkíteni. Egy városi lakás és egy nagyobb kertesház más használati célt, elhelyezkedést és mindennapi rutint jelent. Az összehasonlításnak ezt a különbséget is követnie kell.

Egy házban a medence, a szauna vagy más kiegészítő tér jelentősen növelheti az alapterületet, de nem minden vevő tartja ugyanolyan értékesnek. A tulajdonos építési ráfordítása és a következő vásárló fizetési hajlandósága eltérhet. Akinek nincs szüksége ezekre a funkciókra, inkább kisebb és olcsóbb házat választ. Az eladónak ezért nem csupán a saját befektetését kell bemutatnia, hanem azt a vevőkört is meg kell találnia, amelyik az adott többletet valóban használni szeretné.

Saját lakás vagy befektetés: eltérő számítások

A beszélgetés hosszabban foglalkozott a tulajdonlás és a bérlés megítélésével. Dávid a magyar ingatlanhoz kötődő szemléletet és a hosszú távú biztonság igényét is érintette. Befektetésnél azonban az alternatívák számszerű összehasonlítása külön feladat. A vételár növekedése, a bérleti bevétel és a más eszközben elérhető hozam eltérő természetű tételek. Nem szabad őket azonos időtáv és következetes számítás nélkül egymás mellé állítani.

Az adás egy rögtönzött példájában maga a megszólaló is jelezte, hogy a havi és éves összegek számításában bizonytalan. Ezt a hibát a cikk nem viszi tovább: százmillió forint hét százaléka évi hétmillió forint, egyszerű havi átlagban körülbelül 583 ezer forint, a költségek és más feltételek figyelembevétele nélkül. A példa így a gondolkodás szükségességét mutatja, és nem tekinthető személyre szóló befektetési javaslatnak.

Energetika és finanszírozás a teljes döntésben

Az energetikai állapot szintén fontos témaként jelent meg. A lakás belső megjelenése mellett az épület műszaki szintje és energiaigénye is befolyásolja a használatot. A felújításokról ezért nem kizárólag esztétikai kérdésként érdemes gondolkodni. A korszerűbb működés és a hosszabb távú használhatóság a vásárlói értékelés része lehet, különösen akkor, amikor a vevő azonos vételár mellett eltérő műszaki állapotú ingatlanokat hasonlít össze.

A hitelezés szerepéről az adás több, eltérő területre vonatkozó arányt ismertetett. A fő gondolat az volt, hogy a magasabb ingatlanárak mellett egyre fontosabbá válik a külső forrás. Az áprilisi helyzetképből ezért egy összetett döntési keret következett: a lakás célcsoportját, a műszaki tartalmat, a finanszírozást és az értékesítésre rendelkezésre álló időt együtt kellett vizsgálni. A mérséklődő keresletben ez a pontosság különösen sokat számíthatott.

Az eredeti adás: Ingatlan Update | 2025 április. A videó közzététele: 2025-05-14. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.