A nagy érdeklődési hullám után az ingatlanpiacon az is láthatóvá válik, kik jutnak el ténylegesen a vásárlásig. Az Ingatlan Update 2025. augusztus–szeptemberi adásában Török Dávid már a kedvezményes hitel körüli kezdeti lelkesedés utáni rendeződést érzékelte. A program feltételeihez illeszkedő lakások köre szűkült, a vevők pénzügyi lehetőségei pontosodtak, és az árkategóriák közötti különbségek is megmaradtak. Az epizód a közvetítői vevőelérésről, a családi házak alkujáról és a felújítás költségeinek értelmezéséről is szólt. A sok érdeklődő mögött egyre fontosabb lett a valódi döntési képesség felismerése.

A kereső és a vásárló nem ugyanaz

Az adás szerint a korábbi hónapokban olyan érdeklődők is nagy számban jelentkeztek, akik még csak felmérték, mit tesz számukra lehetővé az új finanszírozási környezet. Később egy részük megtalálta a megfelelő ingatlant, másokról kiderült, hogy a reméltnél kisebb hitelre jogosultak, vagy nem találnak a feltételekhez illő lakást. A hívások számának változása ezért nem feltétlenül jelentett azonos arányú változást a vásárlási szándékban és a lezárt ügyletekben.

Ez a különbség az eladók számára is fontos volt. A hirdetésre érkező nagy kezdeti figyelem után nem minden esetben következik gyors megállapodás. A lakásnak a vevő igényei és a tényleges pénzügyi lehetőségei közé egyszerre kell illeszkednie. A folyamat megítéléséhez ezért a jelentkezők száma mellett a bemutatások, az ajánlatok és a finanszírozhatóság alakulását is követni kellett. Ezek együtt mutatták meg, mennyire erős a valódi kereslet.

A programhatár az eladói árazást is befolyásolja

Dávid olyan példákat ismertetett, amelyekben a tulajdonosok a korabeli négyzetméterár-korláthoz igazították a meghirdetett összeget. Volt, aki egy egyébként alacsonyabbra értékelt lakás árát emelte a felső határ közelébe. Más inkább csökkentett, hogy az ingatlan bekerüljön a programmal kereső vevők látókörébe. Ugyanaz a küszöb tehát két ellentétes irányú árazási döntést is előidézhetett, az eredeti piaci helyzettől függően.

A megfigyelés nem azt jelentette, hogy a programban elfogadható legmagasabb ár egyben minden lakás reális értéke. A korlát jogosultsági feltétel, a piaci ár pedig a lakás adottságai és az alternatívák alapján alakul. Ha a tulajdonos összekeveri a kettőt, könnyen túlzott elvárás jön létre. A banki és piaci értékelés közötti különbség ráadásul az ügylet megvalósítását is érintheti, ezért a határhoz igazított árat is indokolni kell.

A kereslet továbbterjedhet, de időben és mértékben eltérően

Az adás ismét elővette a továbblépő vásárlók láncolatát. Egy kisebb lakás értékesítése nagyobb ingatlan vásárlását alapozhatja meg, majd abból újabb ügylet következhet. Dávid így közvetett hatást várt a magasabb ársávokban is, miközben elismerte, hogy a kedvezményes program nem ugyanazt jelenti egy kétszáz-háromszázmilliós lakásnál, mint a közvetlenül érintett kisebb ingatlannál. A hatás feltételezett menete és tényleges erőssége két külön kérdés maradt.

Saját tapasztalatában a háromszázmillió forint alatti és fölötti ingatlanok között is jelentős érdeklődési különbség mutatkozott. Ez helyi működési megfigyelés, nem minden magyar ingatlanra érvényes határvonal. Arra viszont jól rámutatott, hogy az összérték fontos szűrő a vevők számára. Egy hasonló négyzetméterárú, de nagyobb összegű ingatlan jóval szűkebb célcsoportnak lehet elérhető, ezért az eladási tervet ehhez kell igazítani.

A hirdetés mellett a meglévő vevőkör is számít

Egy ismertetett értékesítésnél tizenhárom bemutatásból mindössze kettő kapcsolódott közvetlenül a hirdetéshez, a többi más elérési forrásból érkezett. Ez egyetlen ügylet adata, nem általános közvetítői eredmény. A történet jelentősége az volt, hogy a nyilvános portál nem az egyetlen út a vevőhöz. A már ismert keresők, a szakmai kapcsolatok és a közvetlen kiajánlás együtt is alakíthatják egy ingatlan fogadtatását.

Dávid olyan esetet is említett, ahol az értékesítés előrébb jutott még a teljes nyilvános megjelenés előtt. Ez egy sürgetőbb eladói helyzetben időt takaríthatott meg. A példa nem teszi minden lakásnál feleslegessé a gondos bemutatást, de mutatja a célzott elérés értékét. A tulajdonos számára az a lényeges, hogy a megfelelő vevőhöz megfelelő információ jusson el, és a választott folyamat a saját időzítéséhez illeszkedjen.

A családi ház alkuját a teljes ráfordítás is alakítja

Az adásban egy régebbi házra érkező jelentős engedményigény mögött a vevő felújítási számítása állt. A vásárló azt mérlegelte, hogy a vételárral, a munkával és a várakozással együtt mennyibe kerülne a kész otthon. Ezt más, drágábbnak meghirdetett, de beköltözhető alternatívákhoz hasonlította. Az ajánlat így nem kizárólag a tulajdonos hirdetési árára reagált, hanem a teljes bekerülésből és a felújítással járó feladatból indult ki.

A nagy alku önmagában nem bizonyította, hogy a lakás végül azon az összegen cserél gazdát. Az adásban ajánlatként ismertetett számot nem szabad lezárt ügyletként átvenni. A tanulság inkább az volt, hogy a vevő más szempontból értékeli a házat, mint a tulajdonos. A régi épület adottságai, a korszerűsítés időigénye és a kész alternatíva kényelme együtt alakítják a döntést, ezért az eladói összehasonlításból sem maradhatnak ki.

A bérleti piacot is érintheti a vásárlási lehetőség

Dávid a bérleti piaccal összefüggésben is vizsgálta a kedvezményes hitel hatását. Ha egyes korábbi bérlők vásárlóvá válnak, az a két piac kapcsolatát is módosíthatja. Ennek mértéke azonban lakástípusonként és környékenként eltérhet. A program körüli figyelem tehát nem zárható be kizárólag az adásvételek világába. A tulajdonosoknak a bérbeadási alternatívát is a saját ingatlanuk tényleges célcsoportján keresztül érdemes értékelniük.

Az epizód végén Dávid a piac fokozatos kiszámíthatóbbá válását várta a kezdeti hullám után. Ez a felvétel idején megfogalmazott előrejelzés volt. A közvetlenül használható üzenet az maradt, hogy a program, a vevői felkészültség és a helyi kínálat együtt határozza meg az értékesítést. Az eladási eredményhez a valódi kereslet megértése kellett, nem a kezdeti érdeklődési csúcs változatlan fennmaradásának feltételezése.

Az eredeti adás: Ingatlan Update | 2025 augusztus-szeptember. A videó közzététele: 2025-10-12. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.