A 2025 végére kirajzolódó ingatlanpiaci helyzet lényegesen összetettebb volt az év eleji általános optimizmusnál. Török Dávid a decemberben közzétett Ingatlan Update adásban a tranzakciók mérséklődését, a keresők számának csökkenését és a kínálat bővülését vetette össze. Különösen a nagy értékű ingatlanoknál érzékelt erősebb vevői alkupozíciót, miközben alacsonyabb ársávokban továbbra is történtek kedvező eladások. A beszélgetés az ár és az aktuálisan érvényesíthető összeg közötti különbségre is rávilágított. A cikk ennek a korabeli helyzetképnek a fő összefüggéseit mutatja be, az előrejelzéseket az adás idejéhez kötve.

Kevesebb kereső találkozott nagyobb kínálattal

Az adás októberre körülbelül 11 500 tranzakciót említett, novemberre pedig 9500 körüli várakozást ismertetett. A novemberi szám tehát a beszélgetésben becslésként szerepelt. Ezzel párhuzamosan az ingatlan.com keresési adataira hivatkozva havi hétszázalékos, éves összevetésben tizenötszázalékos visszaesés hangzott el a keresők körében. A különböző mutatók az aktivitás gyengülésének irányába mutattak, de nem pontosan ugyanazt a piaci eseményt mérték.

A kínálat éves növekedését Dávid tizennégy százalék körüli értékkel ismertette. Ha a vevőnek több alternatíva közül kell választania, miközben kevesebb a versengő érdeklődő, az eladó helyzete megváltozhat. Ez azonban nem jelentett minden ingatlannál azonnali áresést. Inkább nagyobb különbség alakulhatott ki a megfelelően pozicionált és a túlzott elvárással induló lakások között. Az általános trendet a konkrét célcsoport és ársáv felől kellett értelmezni.

Kétszázmillió alatt továbbra is működhetett az értékesítés

Dávid a budai és belvárosi működési területén száz-kétszázmillió forint között még viszonylag egészséges piacot érzékelt. Saját példáiban gyorsabban eladott, kisebb összértékű lakások is szerepeltek. Ezek egyedi sikerek, nem az összes hasonló ingatlan várható eladási ideje. Az adás az átlagos értékesítési időt továbbra is több hónapos nagyságrendben tárgyalta, ezért a kivételesen gyors történeteket külön kellett kezelni az általános tervtől.

Az alku az alacsonyabb ársávokban a beszélgetés szerint sokszor mérsékelt maradt, különösen reális induló ár esetén. A nagyobb engedmény inkább az egyértelműen túl magas elvárásoknál vált indokolttá. Ebből az következett, hogy a piac lassulása önmagában nem adott minden vevőnek azonos alkupozíciót. Egy jó állapotú, keresett elhelyezkedésű és megfelelően árazott lakás továbbra is erősebb eladói helyzetből indulhatott, mint egy nehezebben használható alternatíva.

A prémium szegmensben más erőviszonyok jelentek meg

A háromszázmillió forint feletti kategóriában Dávid jóval nagyobb változást érzékelt. Az év második felére saját megfigyeléseiben jelentős tranzakciós visszaesést említett, és több, a meghirdetett árnál lényegesen alacsonyabb ajánlatról számolt be. Az elhangzó ötven-hatvan százalékos csökkenést ezért az általa tárgyalt szegmenshez és tapasztalati körhöz kell kötni, nem a teljes magyar ingatlanpiac adataként olvasni.

A példák között több százmilliós és milliárdos nagyságrendű ingatlanokra tett ajánlatok is szerepeltek. Ezek nem lezárt adásvételek voltak. Egy alacsony ajánlatból önmagában nem következik, hogy a tulajdonos elfogadta azt, vagy a teljes részpiac pontosan ekkora áresésen ment keresztül. A történetek inkább azt mutatták, hogy a vevők bátrabban fogalmaztak meg saját biztonsági elvárást, és kevésbé érezték szükségesnek az eladói ár gyors elfogadását.

A befektető a jövőbeli eladhatóságot is beárazza

Az egyik ismertetett vásárló a piaci értékhez képest kedvezőbb árat keresett, hogy egy későbbi kedvezőtlenebb környezetben is maradjon mozgástere. Ez az adott befektető gondolkodása volt, nem általánosan elérhető kedvezmény vagy veszteségmentességi garancia. A vevő saját kockázati elvárása és az eladó értékítélete között jelentős rés nyílhat. A megállapodáshoz azt kellett felismerni, hogy a két fél számára mit jelent ugyanannak az ingatlannak a következő néhány éve.

A helyzet különösen nehézzé válhatott, ha a tulajdonos már másik ingatlan megvásárlására vállalt kötelezettséget. Ilyenkor a várakozási idő beszűkülhet, és az ajánlat elutasításának nagyobb következménye lehet. Az adás ezt az időzítési kockázatot emelte ki, nem általános szerződéses tanácsot adott. A gyakorlati tanulság az volt, hogy a következő lépést nem célszerű kizárólag a saját ingatlan legkedvezőbb elképzelt eladási eredményére alapozni.

Hirdetési ár, bérleti hozam és tényleges érték

Az V. kerület példájában Dávid ismét a hárommillió fölötti hirdetési négyzetméterárak és az alacsonyabb szinten történő eladások különbségét hangsúlyozta. A magas kínálati szám könnyen félrevezetheti az eladót, ha nem látja a valóban megvalósult tranzakciókat. A meghirdetett összeg egy szándékot mutat, a szerződött ár pedig egy adott vevő és eladó találkozását. A kettő viszonyát az idő, az állapot és a helyi választék is alakítja.

A befektetési megítélésnél a bérleti hozamok szintén szerepet kaptak. Az adás országos és budapesti átlagokat, valamint Dávid magasabb ársávban tapasztalt alacsonyabb hozamszintjét állította egymás mellé. Ezek eltérő ingatlankörökhöz kapcsolódtak, ezért közvetlenül nem felcserélhetők. A történeti összehasonlítás arra mutatott rá, hogy ugyanaz a vételár más hasznosítás és más bérlői piac mellett eltérő befektetési képet adhat. Egyetlen átlag nem írja le a konkrét lakás teljesítményét.

Lassulásból nem következik automatikusan összeomlás

Az adás különböző értékeltségi mutatókat is érintett, amelyek módszertanát nem bontotta ki teljes részletességgel. Az ezekből származó túlárazottsági számokat ezért nem célszerű egyedi ingatlanok kötelező engedményeként alkalmazni. A piac egészének becsült értékeltsége más kérdés, mint az adott lakás reális vételára. A pontos összehasonlításhoz a termék saját adottságait és a ténylegesen elérhető alternatívákat továbbra is külön kellett vizsgálni.

Dávid a következő időszakra inkább stagnáláshoz közeli pályát és mérsékelt változás lehetőségét tartotta elképzelhetőnek. Ez korabeli előrejelzés volt, nem biztos jövőkép. A szakmai együttműködések és a tudásmegosztás szerepét is hangsúlyozta, mert szűkebb kereslet mellett a megfelelő vevő megtalálása több kapcsolódást igényelhet. Az év végi adás üzenete így a pontos helyzetértékelés lett: kevesebb kereső mellett még nagyobb jelentősége van a reális elvárásnak és a felkészült értékesítési munkának.

Az eredeti adás: A számok nem hazudnak: meredeken lassul az ingatlanpiac – mi jön ezután?. A videó közzététele: 2025-12-21. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.