Az évértékelés akkor hasznos, ha a kedvező eredmények mellett a nehezebb tapasztalatokat is megmutatja. A 2026 februárjában közzétett Ingatlan Update-adásban Török Dávid a piac állapotát a TDG saját 2025-ös működésével kapcsolta össze. A nagy értékű ingatlanoknál erősen eltérő keresletet érzékelt, az új építésű kínálatban bővülést látott, a saját üzletében pedig a célzott vevőelérés és az ügyfélélmény jelentőségét emelte ki. A beszélgetés nem pusztán a következő év árkilátásairól szólt, hanem arról is, hogyan kell a szakmai működést egy változó piachoz hozzáigazítani.

A prémium piac sem egységes

Dávid megfigyelése szerint a magasabb árkategórián belül is több részpiac vált külön. Három-négyszázmillió forintig még érzékelhetőbb keresletről beszélt, míg a következő ársávban már sokkal kisebb mozgást tapasztalt. Ennél magasabban ismét más vevőkör és eltérő döntési logika jelenhetett meg. Ezek a működési területén szerzett tapasztalatok voltak. Nem jelentették, hogy minden ilyen ingatlan azonos módon vagy azonos idő alatt talál vásárlót.

A vevői ajánlatok egyes esetekben húsz-harminc százalékkal is a meghirdetett ár alatt érkeztek. Az ajánlati szint azonban nem azonos a lezárt tranzakcióval, ezért a történeteket nem célszerű közvetlen áresési adatként olvasni. A jelzés inkább az volt, hogy a vevők erősebben érvényesítették saját értékítéletüket. A hirdetési elvárás és az azonnal elérhető megállapodás között jelentős rés maradhatott, különösen szűkebb célcsoportú ingatlanoknál.

A belvárosi változásokat kerületenként kell olvasni

Az adás a VI. kerületben csökkenő eladási árakról és bővülő kínálatról beszélt, miközben a VII. kerületben ettől eltérő, enyhén növekvő adatot említett. Ez jól mutatta, hogy még a belváros sem egyetlen homogén piac. A szabályozási környezet, a lakástípus és a korábbi befektetői kereslet aránya más-más helyzetet eredményezhet. A szomszédos kerületek közelségéből nem következik, hogy a változás üteme és iránya is azonos.

A tulajdonos számára ezért a megfelelő összehasonlítás alapvető feladat. Milyen lakásokból van választék, kik keresik őket, és melyiken születik valódi megállapodás? A környék általános megítélése mellett a konkrét termék számít. A korábban sikeres hasznosítási modell megváltozása új célcsoportot vagy más árszintet tehet indokolttá. A piac alkalmazkodása így nem minden esetben látványos összeomlás, hanem a kínálat és a vevői elvárás fokozatos újrarendeződése.

Új lakásokból több terv, de továbbra is magas árak

Az új építésű piacon az adás a tervezett és megvalósítás alatt álló lakások körének növekedését ismertette. A beszélgetésben közel harmincezres lakásszám is elhangzott, ami nem éves átadási adatként, hanem a vizsgált projektállomány részeként szerepelt. Ez fontos különbség: az épülő vagy tervezett lakás nem feltétlenül vásárolható meg ugyanazzal az időzítéssel, mint egy kész ingatlan. A teljes állomány és az azonnal használható kínálat nem azonos.

A budapesti átlagos új építésű négyzetméterár az adásban már a kétmillió forintos szinthez közelített, a kerületek között jelentős eltérésekkel. Az átlag önmagában nem mutatta meg, mit kap érte a vevő. Az elhelyezkedés, az átadási időpont és a műszaki tartalom egyaránt alakította a konkrét ajánlatot. A kínálat bővülése ezért nem feltétlenül jelentette, hogy minden keresési célhoz bőséges választék társult.

A 2025-ös forgalom és a következő év várakozásai

Dávid a teljes évre körülbelül 130 ezer tranzakcióról beszélt, és a következő évre hasonló nagyságrendű piaci várakozást ismertetett. Az év végi adatok azonban mérséklődő aktivitást jeleztek, ezért a januári és februári számokat különösen fontosnak tartotta. Ez az adás idején felállított értelmezési keret volt. A hasonló éves összesítés mögött eltérő havi pálya és egészen más kategóriánkénti megoszlás is állhat.

Az árcsökkentések kapcsán azt is hangsúlyozta, hogy egy jelentős engedmény nem feltétlenül jelenti a piaci érték alá kerülést. Ha az induló ár erősen túlzó, az első csökkentés csak közelebb viszi a terméket a tényleges versenyhez. Emiatt az eladó a csökkentés mértékéből nem tudja önmagában megállapítani, mennyire kedvező az ajánlat. A vevő pedig nem pusztán az eredeti árhoz, hanem az aktuális alternatívákhoz viszonyítva dönt.

A TDG működésében felértékelődött a kapcsolati értékesítés

Az évértékelésben Dávid 154 irodai tranzakciót és 128 millió forint körüli átlagos ingatlanértéket említett. A keresztértékesítés arányát hetvenhárom százalékra tette. Ezek a saját szervezet által az adásban ismertetett működési adatok, nem az egész közvetítői piac mutatói. A számok a más kollégákkal és meglévő vevőkkel való összekapcsolás szerepét érzékeltették, amely szűkülő keresletnél különösen fontos lehet.

Saját negyven eladásánál Dávid a portálhirdetésből származó végső vevők arányát is megvizsgálta. A történet azt mutatta, hogy a hirdetés mellett más csatornák is meghatározóak lehetnek. Ez nem jelenti a nyilvános megjelenés teljes értéktelenségét: egy érdeklődő akár versenyt is teremthet akkor is, ha végül nem ő vásárol. A csatorna teljes szerepét ezért nem kizárólag a végső szerződő fél eredete alapján lehet megítélni.

Reális együttműködés és átlátható ügyfélélmény

Dávid arról is beszélt, hogy több, tartósan együttműködés nélkül maradó megbízást lezárt. Ezekben a történetekben a tulajdonosi ár és a szakmai visszajelzés nem került közelebb egymáshoz. A tanulság az volt, hogy az értékesítés közös döntési folyamat: ha a visszajelzések alapján nincs lehetőség változtatni, a további munka hatékonysága is korlátozott. A korábban elköltött marketingpénz önmagában nem teszi működőképessé a változatlan stratégiát.

A következő évre tervezett változások között a megjelenés és a márka fejlesztése mellett az ügyfélélmény került előtérbe. Dávid szerint az elégedettséget az is meghatározza, mit tapasztal a tulajdonos a folyamat közben: mennyire érti a helyzetet, milyen tájékoztatást kap, és hogyan születnek a döntések. A 2025-ös évértékelés így a számok mellett a munkamódszer felülvizsgálatáról szólt. A változó piacban a szakmai érték egyre inkább a pontos, követhető és együttműködésre épülő folyamatban mutatkozott meg.

Az eredeti adás: Mi változik az ingatlanpiacon 2026-ban? Árrobbanás, alkuk, új építésű lehetőségek – insider update. A videó közzététele: 2026-02-01. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.