2025 februárjában az ingatlanpiac egyes részein intenzív verseny alakult ki a jó lakásokért, de ez a lendület nem volt minden kategóriában egyforma. Az Ingatlan Update adásában Török Dávid a kisebb értékű lakások erős keresletét a magasabb ársávok visszafogottabb mozgásával állította párhuzamba. Az új építésű piac szűkössége, a vevői felkészültség és az eladói árazás egyaránt szerepet kapott. A beszélgetés azt mutatta meg, hogy a jó piaci hangulat nem szünteti meg a szakmai feladatokat: az ajánlatokat értelmezni, a finanszírozást előkészíteni, az induló árat pedig indokolni kell.

Kevés új lakás, hosszabb távon felépülő kínálat

Az adás a KSH korabeli adataira hivatkozva az építési engedélyek csökkenését és körülbelül 13 300 átadott új lakást említett a 2024-es évre. Dávid ezt az állomány megújulása szempontjából alacsony szintnek tartotta. A kereslet javulása és az új kínálat létrejötte között időbeli eltérés van: egy beruházás nem tud azonnal elkészülni attól, hogy több vevő jelenik meg. A korábbi projektindítások ezért a későbbi választékot is meghatározzák.

A beszélgetésben az új lakások gyors értékesítéséről és emelkedő árszintjeiről konkrét tapasztalatok is szerepeltek. Egy frissen indult projektben rövid idő alatt megváltozhatott, miből tudott választani a vevő. Ez a felkészültség jelentőségét erősítette. Aki új ingatlant keresett, annak előre kellett ismernie az igényeit és a pénzügyi lehetőségeit, hogy a tényleges választási helyzetben ne a teljes döntési folyamatot kelljen elölről kezdenie.

A piaci hír mögött a forrás érdeke is megjelenhet

Dávid egy erős drágulást előrevetítő tartalomnál arra hívta fel a figyelmet, hogy az támogatott megjelenésként készült. Ettől az abban szereplő minden állítás még nem válik automatikusan tévessé, de az olvasónak tudnia kell, milyen környezetben hangzik el a várakozás. Egy fejlesztő előrejelzése és a függetlenül bemutatott tranzakciós adat eltérő típusú információ. Az ingatlanpiaci tájékozódásban ezek elkülönítése különösen fontos, amikor a hírek sürgető döntési hangulatot teremtenek.

Az adás maga is számolt további drágulás lehetőségével, de ezt várakozásként fogalmazta meg. A már megtörtént árváltozást külön kellett kezelni a hátralévő év becsült pályájától. A vásárló számára a kérdés nem pusztán az volt, hogy általában nőnek-e az árak. Azt is meg kellett néznie, hogy a konkrét ajánlat már mennyit tartalmaz a jövőre várt emelkedésből, és milyen összehasonlítható lehetőségek állnak mellette.

Nyolcvanmillió alatt más intenzitású verseny alakult ki

A beszélgetés a nyolcvanmillió forint alatti kategóriában különösen erős érdeklődést és gyakori ajánlati versenyt érzékelt. A megfelelően árazott lakásoknál több vevő egyszerre próbált megállapodni. Ilyenkor az eladó számára nem egyszerűen a legmagasabb bemondott összeg számít. Érteni kell az ajánlat komolyságát, a finanszírozási helyzetet és az ügylet tényleges megvalósíthatóságát. A gyorsan változó helyzetben ezek összehasonlítása könnyen érzelmi és szervezési terhet jelenthet.

Dávid szerint a tapasztalatlan eladó számára nehéz lehet a verseny kezelése, mert a jelentkezők eltérő érvekkel próbálják elérni a megállapodást. Egy korai elfogadás lezárhat olyan folyamatot is, amelyben még további ajánlat érkezhetne. A történetből nem következik, hogy mindig a lehető legtovább kell várni. Inkább az a lényeg, hogy világos rend szerint lehessen mérlegelni az ajánlatokat, és a tulajdonos értse a saját döntésének következményeit.

A magasabb ársávban az enyhe túlárazás is lassíthat

A százmillió forint feletti kategóriában az adás olyan ingatlanokat is említett, amelyeknél közel harminc bemutatás kellett az előrelépéshez. Dávid ezeket nem feltétlenül tartotta rossz terméknek, de nagyjából tízszázalékos árazási eltérést érzékelt. A példa azt mutatta, hogy a sok érdeklődő nem mindig igazolja az induló árat. Előfordulhat, hogy a lakás megfelel az igényeknek, a vevő azonban a kért összeg mellett jobb alternatívát talál.

A több százmilliós szegmensben ennél is eltérő dinamika jelentkezhetett. A döntésképes vevők száma szűkebb lehet, ezért az ajánlatok ritmusa és mértéke más képet mutathatott. Egy alacsony ajánlat önmagában még nem bizonyította az ingatlan alacsonyabb értékét, de a visszajelzéseket nem volt érdemes figyelmen kívül hagyni. A helyes értelmezéshez a lakás célcsoportját és a ténylegesen elérhető versenytársakat kellett ismerni.

A vevői felkészülés a hitelképességnél kezdődik

Az adás határozottan javasolta a pénzügyi előszűrést a lakáskeresés elején. A vevőnek tudnia kell, milyen összegre és milyen feltételek mellett számíthat, különben könnyen olyan lakásokra fordít időt, amelyek finanszírozása végül nem áll össze. Egy versengő piacon a későn elkezdett ügyintézés a megfelelő ingatlan elvesztéséhez is vezethet. A felkészülés tehát nem kizárólag a biztonságról, hanem a döntési képességről is szól.

A teljes költség megértése ugyanilyen fontos volt. Dávid olyan csalódásokra is utalt, amikor a felújítás ráfordítását a vevő nem megfelelően kalkulálta. A meghirdetett vételár csak az egyik része a tervnek. A költözésig elvégzendő munka és a lakás tényleges állapota módosíthatja, mi fér bele a rendelkezésre álló keretbe. A szakmai tájékoztatás és a vásárló saját utánajárása ebben egymást kiegészítő feladat.

Több pénz érkezhet, de az eladási tervnek a jelenre kell épülnie

Az állampapírból esetleg ingatlanba kerülő összegnél az adás felmérésekből származó, korábbi várakozásoknál mérsékeltebb becslést ismertetett. Ez megmutatta, hogy a piaci történetek számai időközben pontosodhatnak. A tulajdonosnak ezért nem volt érdemes minden remélt jövőbeli hatást előre az árba építenie. A kereslet erősödése akkor is a jelenben megvásárolható, egymással versenyző lakásokon keresztül érvényesül.

A februári helyzet legfontosabb tanulsága a különbségtétel volt. Egyik kategóriában versengő vevők, másikban hosszabb bemutatási folyamat jelentkezett; ugyanaz a piaci cím mindkettőt csak részben írta le. Az eladónak megfelelő árazásra és rendezett ajánlatkezelésre, a vevőnek előkészített finanszírozásra és világos célokra volt szüksége. Az általános lendület akkor fordult jó döntéssé, ha az adott ügyletben is megvolt a szakmai és pénzügyi felkészültség.

Az eredeti adás: Ingatlan Update | 2025 Február. A videó közzététele: 2025-03-18. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.