Az árak gyors emelkedése könnyen elfedheti, hogy a forgalom és a kereslet szerkezete ennél összetettebb képet mutat. Az Ingatlan Update 2025. márciusi adásában Török Dávid a korábbi várakozásokat a megjelent adatokkal vetette össze. A százmillió forint alatti lakások élénk versenye mellett a magasabb ársávok más ritmusban működtek, és a tulajdonosok árazási döntései is egyre nagyobb szerepet kaptak. A beszélgetés konkrét értékesítési történeteken keresztül mutatta meg, miért számít az előkészítés, a vevők elérése és az ajánlatok rendezett kezelése egy növekvő piacon is.

A növekedés ütemét nem a várakozás méri

Az évre korábban említett húszszázalékos tranzakciószám-bővüléshez képest a január–februári összevetésben 7,8 százalékos növekedés hangzott el az adásban. Ez még mindig emelkedés volt, de mérsékeltebb a remélt ütemnél. Dávid arra is felhívta a figyelmet, hogy az új építésű projektek értékesítése és az összehasonlítás alapja torzíthatja a benyomást. A különböző mutatókat ezért nem érdemes egyetlen hangulatjelentéssé összevonni.

Az árak közben gyorsabban is változhattak, mint amit a forgalmi növekedés önmagában indokolni látszott. A beszélgetésben ismertetett helyi eladások magasabb négyzetméterárakat mutattak a korábbiaknál. Ebből azonban nem lehetett egész Budapestre azonos emelkedést következtetni. A megfigyelések főként Dávid működési területéhez, a budai és belvárosi piachoz kapcsolódtak. Az adatok használatához ezért azt is tudni kellett, milyen ingatlanok és milyen környezet állnak mögöttük.

Százmillió alatt erős verseny, felette többféle dinamika

A kisebb összértékű lakásoknál az adás sok bemutatást, ajánlatot és rendszeres versenyhelyzetet írt le. A száz-százötvenmilliós, illetve ennél magasabb kategóriákban már visszafogottabb volt a lendület. Ez nem jelentette, hogy ott ne történnének eladások, hanem azt, hogy az érdeklődők és a döntések ritmusa eltért. Egy másik ársávban látott gyors sikerből ezért nem lehetett közvetlenül levezetni a saját ingatlan várható eladási idejét.

A különbség az eladó feladatait is módosította. A gyorsan mozgó kategóriában az ajánlatok összehasonlítása és a folyamat követhetősége lett különösen fontos. A szűkebb keresletű ingatlannál nagyobb szerepet kaphatott a megfelelő vevő megtalálása és a kivárási idő. Mindkét esetben ugyanaz volt az alap: a lakás saját célcsoportját kellett ismerni. Az általános piaci aktivitás csak ezzel együtt vált használható információvá.

Amikor a hirdetések egymást húzzák felfelé

Dávid azt a jelenséget is leírta, amikor a tulajdonosok egymás meghirdetett áraiból indulnak ki, majd saját lakásukat még jobbnak tartva magasabb összeget kérnek. Ha minden új szereplő a kínálat felső széléhez igazodik, az árszint akkor is emelkedhet a hirdetésekben, ha a tényleges megállapodások ezt csak részben követik. A hirdetési portál ilyenkor nem az elfogadott árakról, hanem az eladók egyre erősebb várakozásairól is tudósít.

Ezért az aktuális kínálat mellett a megtörtént tranzakciók is fontosak. Az eladó saját otthonának előnyeit természetesen jobban ismeri, mint a vevő, de a piaci összehasonlítást nem a személyes kötődés dönti el. A vásárló az alternatívák teljes csomagját vizsgálja. A lakás állapota, épülete és környezete együtt határozza meg, hogy a magasabb elvárásnak van-e értelmezhető indoka, vagy csak a versenytársak hirdetéseinek követéséből született.

A felkészítés és az elérés is alakíthatja az eredményt

Egy első kerületi, körülbelül ötven négyzetméteres lakás történetében Dávid előkészítő ráfordításról és a korábbinál kedvezőbb ajánlatról számolt be. A beszélgetés idején az ajánlati folyamat még nem feltétlenül zárult le, ezért a közölt összeget nem szabad automatikusan végleges eladási árként kezelni. A történet azt szemléltette, hogy a lakás bemutatásának javítása és az értékesítési folyamat újraszervezése megváltoztathatja a fogadtatást.

Dávid a saját értékesítéseinél a közvetlen kiajánlás jelentőségét is hangsúlyozta. Az általa említett arány személyes működési adat, nem az egész közvetítői piac statisztikája. A gondolat lényege az volt, hogy a nyilvános hirdetés mellett meglévő érdeklődőkkel is össze lehet kapcsolni az ingatlant. A célcsoport elérése így nem egyetlen csatorna feladata. A jó anyag és a megfelelő vevőkör együtt teremtheti meg a valódi választási helyzetet.

Az ajánlati verseny érzelmi terhelést is jelent

Egy másik történetben a meghirdetett ár fölé emelkedő ajánlatokról és több jelentkezőről esett szó, miközben a tulajdonos a folyamatban elfáradt. Ez olyan részlet, amelyet a sikeres eladásokról szóló rövid beszámolók gyakran nem mutatnak meg. Több vevő egyidejű kezelése, az új összegek mérlegelése és a lezárás időpontjának kiválasztása bizonytalanságot teremthet. A tulajdonos számára ezért a szakmai keret és a jól követhető kommunikáció önálló érték lehet.

Az adás nem azt állította, hogy minden lakás az irányár felett értékesíthető. A példák azt mutatták meg, hogy egy adott piaci helyzetből többféle eredmény születhet attól függően, hogyan zajlik a folyamat. A legmagasabb elméleti összeg hajszolása helyett az ajánlatok tényleges tartalmát és a tulajdonos célját is figyelembe kell venni. A megfelelő lezárás egyszerre árkérdés, időzítési kérdés és a megvalósítható ügylet kiválasztása.

A saját otthon megvásárlása és a befektetés eltérő döntés

A videó végén Dávid különválasztotta a számszerű hozamra épülő befektetést a hosszú távú saját használattól. Befektetésnél lehet olyan árszint, amely fölött a terv már nem illeszkedik az elvárásokhoz. Saját otthonnál az elhelyezkedés, a használhatóság és a hosszú évekre választott életminőség is szerepet kap. Ez nem teszi feleslegessé a pénzügyi keretet, de megmutatja, miért nem azonos a kétféle vásárlás mérlegelése.

A döntésképességhez mindkét esetben előkészített finanszírozás és világos szempontok kellettek. Egy gyorsabb vevő elvihette a megfelelő lakást, miközben más még a lehetőségeit tisztázta. A márciusi adás ezért az adatok és a konkrét történetek mellett a felkészülés jelentőségét hangsúlyozta. A növekvő piac sem mentesít a gondos döntés alól: inkább lerövidítheti azt az időt, amely alatt a már előkészített választást végre kell hajtani.

Az eredeti adás: Ingatlan Update | 2025 Március. A videó közzététele: 2025-04-09. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.