Az országos aktivitás és egy adott ingatlan fogadtatása két külön történetet mesélhet. Az Ingatlan Update 2025. októberi adásában Török Dávid az első lakásukat vásárlók magas aránya mellett a kereslet mérséklődését és a kínálat bővülését is vizsgálta. A kedvezményes hitelprogram hatása továbbra is erősen jelen volt, de a nagyobb értékű lakásoknál és családi házaknál más feltételek érvényesültek. Az adás egyik legérdekesebb példája azt mutatta meg, hogy egy fontos összértékhatár átlépése miért hozhat több érdeklődőt akkor is, amikor az eladó a különbséget korábban nem tartotta döntőnek.

Kik tartoznak az első lakásvásárlók közé?

A beszélgetés rekordközeli, nagyjából negyvenszázalékos elsőlakás-vásárlói arányt említett az országos adatokban. Dávid hangsúlyozta, hogy ez nem kizárólag fiatal pályakezdőket jelent. Későbbi életkorban is lehet valaki első tulajdonszerző, ha korábban más megoldásban élt. Az adatot ezért nem célszerű automatikusan egyetlen korcsoportról szóló történetként olvasni. A vásárlói élethelyzet sokfélesége az ingatlankereslet összetételében is megjelenhet.

A kedvezőbb kamat hozzáférhetőbbnek mutathatja a vásárlást, de a magasabb vételár nagyobb hiteligénnyel is járhat. A program vonzereje és a tényleges megfizethetőség így nem ugyanaz a fogalom. Az adás ezt a kettősséget érzékeltette: több vevő kaphat lehetőséget, miközben az ingatlanárak növekedése a vállalt finanszírozás összegét is emeli. Az egyedi döntést ezért a tényleges pénzügyi feltételek mellett lehet értelmezni, nem csupán a kamatszám alapján.

A program egy korábbi és egy későbbi keresletet is összesűríthet

Dávid arról beszélt, hogy egyes vevők elhalasztották, mások előrébb hozták a vásárlást az új lehetőséghez igazodva. Ez a program indulása körül erősebb forgalmat eredményezhetett, de nem feltétlenül jelentett az egész évre azonos ütemű keresletet. A következő időszakok összehasonlításánál ezért a magasabb bázist is figyelembe kellett venni. Egy kiugró hónap után alacsonyabb adat nem feltétlenül jelent ugyanakkora szerkezeti fordulatot, mint elsőre látszik.

A budapesti kínálatban ráadásul nem minden ingatlan fért a program korabeli feltételei közé. Az adás a külsőbb kerületek és a kedvezőbb összértékű termékek nagyobb érintettségét emelte ki. Egy prémium budai lakás eladója ezért nem következtethetett közvetlenül a saját helyzetére az első vásárlók országos növekedéséből. A közvetlenül érintett termékkör és a magasabb ársávok között a kapcsolat inkább közvetetten, továbblépő ügyleteken keresztül alakulhatott ki.

Az átlagos eladási idő termékenként eltér

Az adás budapesti példaként körülbelül kéthónapos panellakás-, háromhónapos téglalakás- és fél évnél hosszabb családiház-értékesítési időt említett. Ezek korabeli, eltérő termékkörökre vonatkozó átlagok, nem egy konkrét megbízásra tett vállalások. A különbség mégis lényeges: a lakástípus és a célcsoport nagysága befolyásolja, milyen ritmusban érkeznek a döntésképes vevők. Egy ház eladási tervét ezért nem célszerű a kisebb lakások gyorsabb példáihoz mérni.

A bemutatott saját esetekben korábban könnyebben mozgó, jó állapotú lakásoknál is csökkent az érdeklődés. Dávid egy magasabb árkategóriájú, jó adottságú ingatlannál azt tapasztalta, hogy még az árcsökkentés sem hozott automatikusan erős fordulatot. Ez arra utalt, hogy nem minden probléma pusztán a láthatóság hiányából ered. Ha a célcsoport aktivitása visszafogottabb, több kiemelés mellett is korlátozott maradhat a tényleges vásárlási szándék.

Miért számíthat sokat a 199 milliós ár?

Egy hosszabb ideje értékesített ingatlannál az ár több lépésben csökkent, majd 199 millió forinton jelentősen nőtt az érdeklődés. Dávid szerint a 215 milliós korábbi szintről elvileg már érkezhetett volna kétszázmillió alatti ajánlat, a vevők mégsem így reagáltak. A történet azt szemléltette, hogy a keresési keretek és a vevők fejében lévő összértékhatárok valódi elérési korlátot teremthetnek. A különbség nem kizárólag az alku későbbi lehetőségében áll.

Ez nem általános javaslat egy meghatározott árformátumra. A megfelelő összeg az adott ingatlan értékétől és versenytársaitól függ. A példa inkább arra mutatott rá, hogy az árazás a célcsoport elérésének része is. Ha a lakás nem kerül be azoknak a vevőknek a látókörébe, akik reálisan megvásárolhatnák, az eladó hiába számít későbbi alkura. A piac visszajelzéseit ezért a keresési határok ismeretével együtt kell értékelni.

Új építésnél sem minden elkészülő lakás elérhető

Az új lakások kapcsán az adás a projektek számának enyhe bővülését és az értékesíthető készlet összetettségét emelte ki. Az épülő lakások egy része nem szerepelt elérhető ajánlatként, ezért a teljes beruházási állomány nem azonos a vevő által ténylegesen választható kínálattal. A projektlisták száma önmagában kevés annak megítélésére, hogy adott méretben és költözési idővel mennyi megfelelő lakás áll rendelkezésre.

A korabeli adatokban az új építésű árak éves növekedése is megjelent, de a beszélgetés már a dinamika mérséklődését érzékelte. A kerületek közötti különbségek továbbra is nagyok voltak. A fejlesztésre alkalmas területek, a lokáció és a termék minősége eltérő helyzetet hozott. Vevőként ezért a konkrétan elérhető lakásokat kellett összehasonlítani, nem az összes projektre vonatkozó átlag alapján dönteni a kínálat bőségéről vagy szűkösségéről.

Az ajánlatot a következő lehetőséggel együtt érdemes mérlegelni

A családi házaknál az adás nagyobb alkukról és a háromszázmillió fölötti kategória szűkebb keresletéről számolt be. Dávid olyan helyzetet is felidézett, ahol viszonylag kisebb árkülönbség miatt nem jött létre megállapodás. Ezekben az esetekben a tulajdonosnak nemcsak a kívánt összeget, hanem az ajánlat elutasításával vállalt időt és bizonytalanságot is mérlegelnie kell. Egy új érdeklődő később más feltételekkel jelentkezhet.

Az októberi helyzetkép a folyamatos alkalmazkodás jelentőségét mutatta meg. A piacra lépéskori elképzelés lehet indokolt, de hónapok új adatai és visszajelzései után érdemes felülvizsgálni. A kereslet, az ársáv és a konkurencia változhat. A tulajdonos akkor tud megalapozottan dönteni, ha a szakmai riport nem puszta felsorolás, hanem megmutatja, mit jelent mindez a saját ingatlana következő lépésére nézve.

Az eredeti adás: Ingatlan Update | 2025 Október. A videó közzététele: 2025-11-16. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.