2026 elején már nem az volt a legfontosabb kérdés, hogy általában mennyit drágulnak a lakások, hanem hogy az adott kategóriában van-e elég döntésképes vevő. Az Ingatlan Update januári adásában Török Dávid a kezdeti forgalmi jelzéseket a 2025-ös ármozgásokkal és értékesítési tapasztalatokkal kapcsolta össze. A panellakások, téglalakások és családi házak eltérő ideje és alkuja éppúgy előkerült, mint a belváros magasabb ársávjainak szűk kereslete. A beszélgetés a finanszírozási híreket is érintette, de a legfontosabb üzenet az egyedi helyzet pontos megértése maradt.

Az év eleji számok még előzetes jelzések voltak

Dávid a felvétel idején húsz-huszonöt százalékos éves tranzakciószám-visszaesés lehetőségéről beszélt januárra, ugyanakkor jelezte, hogy a teljesen hivatalos számok még nem érkeztek meg. Ezért a becslést nem célszerű utólagos, végleges adatként kezelni. A beszélgetés azt mutatta meg, milyen korai információk alapján készült a piac a következő hónapokra. A korábbi év erősebb kezdete az éves összehasonlítás bázisát is meghatározta.

A teljes 2026-os évre ismertetett forgalmi várakozások is tartományként jelentek meg. Egy ilyen előrejelzés nem jelenti, hogy minden hónap vagy lakástípus ugyanúgy alakul. Az eladó számára a saját ingatlanára érkező reakciók voltak közvetlenül használhatók. A piaci adatok segítettek ezeket tágabb keretbe helyezni, de nem helyettesítették a helyi verseny vizsgálatát. A csökkenő összesített aktivitás mellett is lehetett jól eladható terméket találni.

A panel, a tégla és az új lakás eltérő pályát járt

Az adás a 2025-ös drágulásban a kedvezményes hitelprogram hatását és különösen a panelek iránti keresletet emelte ki. A használt és az új lakások árnövekedése között is különbséget ismertetett. Ezek az adatok a beszélgetés korabeli értelmezéséhez tartoznak, nem minden ingatlanra azonosan alkalmazható változási arányok. A lényeg az volt, hogy a termékkategória és a finanszírozási feltételek együtt befolyásolták a vevői érdeklődést.

Dávid ebből az új építésűek iránti kereslet erősödésének lehetőségét vezette le 2026-ra. Ha a használt lakás ára közelebb kerül az újéhoz, a vevő másként ítélheti meg a műszaki többlet árát. Ugyanakkor a kész és a később átadott lakás továbbra sem ugyanaz a termék. Az összehasonlítást a költözési idővel, a teljes ráfordítással és a választott projekt konkrét feltételeivel együtt kellett elvégezni.

Az átlagos alku nem minden ingatlannál ugyanaz

Az adásban a családi házakra 10,1 százalékos, a téglalakásokra 5,2 százalékos, a panelekre 3,8 százalékos átlagos alku hangzott el. Ezek eltérő termékkörök korabeli mutatói. Egyedi ajánlatnál nem kötelező engedményként használhatók, hanem a részpiacok különbségét érzékeltetik. A megfelelő induló ár, a lakás állapota és az érdeklődők száma egy adott ügyletben ettől lényegesen eltérő eredményt hozhatott.

Ezt saját példa is árnyalta: Dávid egy 105 millió forinton meghirdetett ingatlan 110 milliós értékesítéséről számolt be. A történet önmagában nem cáfolta az átlagos alkut, hiszen az átlag sok eltérő esetből áll. Azt mutatta meg, hogy a megfelelő termék körül lassuló piacon is kialakulhat verseny. A vevőnek és az eladónak ezért az adott lakás valódi helyzetét kell felismernie az általános mutatók mellett.

A belvárosi magasabb ársáv külön figyelmet igényelt

A belvárosi eladások összetételéről Dávid a videóban saját korábbi számát is javította: a százharmincmillió forint alatti tranzakciók arányát végül nyolcvanöt százalékban adta meg. A kétszázmillió feletti kategória arányát 4,6 százalékra tette. Ez a vizsgált adatkörre vonatkozó korabeli megoszlás volt. A cikk a később pontosított számot használja, mert az adáson belüli korrekció a tartalom megértéséhez lényeges.

A megoszlás arra utalt, hogy a magasabb összértékű belvárosi lakásoknak szűkebb vevőkörért kell versenyezniük. A rövid távú hasznosítás körüli változások ezt az érdeklődést is befolyásolhatták az adás szerint. A tulajdonos számára ezért nem volt elegendő a belvárosi elhelyezkedés általános presztízsére támaszkodni. A lakás méretét, hasznosíthatóságát és teljes árát a tényleges kereslethez kellett mérni, különösen akkor, ha határidős eladás volt a cél.

A sok bemutatás és a folyamatos hirdetés sem mindig elég

Egy magasabb árkategóriájú ingatlan történetében Dávid több árcsökkentést és tartós érdeklődést említett, ajánlat azonban továbbra sem született. A lakás már hónapok óta a piacon volt. Ez az eset arra mutatott rá, hogy a jelenlét és a visszajelzés különválasztása fontos. A megtekintés azt jelzi, hogy a termék valamilyen szempontból érdekes, de az ajánlat elmaradása az ár, az adottság vagy az összehasonlítható alternatívák további vizsgálatát indokolhatja.

A hirdetési portálok hatékonyságáról az adás az ársávok szerint eltérő tapasztalatot ismertetett. Dávid magasabb értékeknél a személyes kapcsolatok, az adatbázis és a partneri együttműködés felértékelődését érzékelte. Ez saját működésének megfigyelése, nem minden értékesítőre azonos arányban érvényes adat. A célzott vevőelérés jelentőségét azonban jól érzékeltette: a megfelelő vásárló nem feltétlenül az adott hirdetésre történő keresésből jut el az ingatlanhoz.

Az új finanszírozási lehetőséget a konkrét lakáshoz kell illeszteni

A videó a még építés alatt álló lakások finanszírozásával kapcsolatos új lehetőségekről is beszélt. A korabeli megfogalmazást nem célszerű általános, önerő nélküli vásárlási ígéretként továbbadni. Az adott program, bank és projekt feltételei döntik el, hogyan állítható össze a vételár. A vásárló számára a hasznos kérdés az volt, mikor milyen fizetési kötelezettsége keletkezik, és ez hogyan kapcsolódik az építkezés előrehaladásához.

Az epizód egészéből egy árnyaltabb piac képe rajzolódott ki. Egyes termékek gyorsan elkelhettek, mások hosszabb alkalmazkodást igényeltek; az ajánlati verseny és a jelentős alku egy időben is jelen lehetett. A januári adás ezért a konkrétumokra irányította a figyelmet. A terméktípus, az összérték, a finanszírozás és a vevőelérés együttes vizsgálata adhatott használható alapot egy eladási vagy vásárlási döntéshez.

Az eredeti adás: Ingatlan Update 2026 Január – Árak, trendek, alkuk és a valódi piaci helyzet. A videó közzététele: 2026-03-01. A piaci számok és várakozások az adás időszakára vonatkoznak.